Comprar una casa en USA es un sueño para muchos y, para los extranjeros, puede parecer un desafío. Sin embargo, conociendo los requisitos para comprar una casa en Estados Unidos siendo extranjero, es posible convertir ese sueño en realidad.
En este artículo, conocerás los requisitos para comprar una casa en Estados Unidos siendo extranjero: la identificación personal requerida, los estados migratorios, las opciones de financiamiento y la documentación solicitada.
Requisitos para comprar una casa en USA siendo extranjero
Si eres un extranjero interesado en adquirir una propiedad en Estados Unidos, debes saber que, comprar una casa en otro país implica una serie de procesos legales, financieros y migratorios que varían según el destino y la situación personal de cada individuo.
Comenzaremos con los tres requisitos más importantes: identificación personal, estatus migratorio y método de pago.
1. Identificación personal
Estos documentos son necesarios para verificar la identidad del comprador y cumplir con las regulaciones legales y financieras. A continuación, se detallan algunos de los tipos de identificación personal comunes que pueden ser solicitados:
2. Estatus migratorio
La finalidad de esta documentación es verificar la legalidad de la estancia del comprador extranjero y asegurar el cumplimiento de las leyes migratorias. Algunos de los documentos relacionados con el estatus migratorio que pueden solicitar, son:
Visas válidas: Dependiendo del tipo de visa que posea el comprador extranjero, se le podría requerir mostrar una visa válida y en vigencia. Entre las que permiten la compra de propiedades en Estados Unidos están:
- Visa de inversionista (EB-5)
- Visa de trabajo (H-1B, L-1)
- Visa de estudiante (F-1)
- Tarjeta de residencia (Green Card). Si el comprador es residente permanente legal en Estados Unidos, se le puede solicitar presentar una copia de su Green card como prueba del derecho a residir y trabajar de forma permanente en el país.
Documentos de inmigración: Si está en proceso una solicitud de estatus migratorio, (petición de asilo o visa de inmigrante), es posible que se pida documentación que respalde el caso, como:
- Avisos de acción
- Cartas de aprobación provisional
- Otros documentos emitidos por el Servicio de Ciudadanía e Inmigración de Estados Unidos (USCIS)
3. Financiamiento / Formas de pago
Un extranjero puede comprar casa en Estados Unidos, pero es importante destacar que las opciones de financiamiento pueden ser más limitadas. A continuación, te contamos algunas de las formas de financiamiento que un extranjero puede considerar:
- Pago en efectivo. Es la forma más sencilla y común para que un extranjero pueda negociar el precio y comprar una casa en Estados Unidos. Al pagar el precio total de la propiedad al contado, se evita la necesidad de obtener un préstamo hipotecario.
- Préstamos hipotecarios. Puedes conseguir un préstamo hipotecario convencional, pero con requisitos más estrictos. El prestamista solicitará mucha documentación financiera, pruebas de que ganas lo suficiente para comprar una casa, etc.Si no eres ciudadano, pero puedes brindar una prueba de residencia permanente y piensas utilizar la casa que compres como vivienda principal, es posible que puedas solicitar un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA).
- Financiamiento del vendedor. El vendedor de la propiedad puede estar dispuesto a proporcionar financiamiento directo al comprador extranjero. Esto se conoce como financiamiento del vendedor o «seller financing».
- Programas de visa EB-5. Los extranjeros que buscan invertir en Estados Unidos a través del programa de visa EB-5 pueden tener acceso a opciones de financiamiento específicas.
- Este programa les permite obtener una visa de residencia permanente a cambio de realizar una inversión significativa en una empresa estadounidense y crear empleos, e incluye desarrollos inmobiliarios con financiamiento para inversores extranjeros.
Cargos que van por cuenta del comprador
Al iniciar un proyecto tan importante como comprar una casa en USA siendo extranjero, no sólo tendrás gastos de compra, sino que recaerán sobre ti cargos e impuestos que debes poder cubrir para que no fracase la operación.
Algunos de esos cargos que debes contemplar, son:
- Inspecciones. Antes de cerrar la transacción, se recomienda realizar inspecciones de la propiedad para evaluar su estado y detectar posibles problemas estructurales, de termitas, plomería, electricidad, etc.
- Cargos de financiación. Si obtienes un préstamo hipotecario, te cobrarán los costos asociados con el proceso de solicitud y cierre del préstamo, como tarifas de solicitud, tasaciones y costos de originación.
- Búsqueda de título y seguro. Es una forma de verificar la propiedad de la vivienda y asegurarse de que no haya gravámenes, hipotecas u otros problemas legales que puedan afectar la compra.Los costos de la búsqueda de título recaen en el comprador, y suele ser recomendable obtener un seguro de título para protegerse en caso de reclamaciones futuras sobre la propiedad.
- Costos de cierre. Incluyen honorarios legales, tarifas de registro, seguros, tasaciones y otros gastos asociados con la transferencia de la propiedad. Estos costos varían según el estado y el valor de la propiedad.
- Tarifas de registro. Al comprar una casa, el comprador debe registrar los documentos legales y la transferencia de propiedad en la oficina correspondiente, abonando las tarifas correspondientes.
- Impuestos. El comprador es responsable de pagar los impuestos relacionados con la compra de la propiedad. Esto puede incluir impuestos sobre las ventas o impuestos locales, según las regulaciones del estado y el condado.
¿Qué dificultades puedo enfrentar?
Intentar comprar una casa en Estados Unidos siendo extranjero puede presentar algunas dificultades, entre las que se incluyen:
- Requisitos de financiamiento más estrictos. La solvencia económica es más difícil de evaluar si el comprador extranjero no tiene un historial de crédito, tiene uno muy pequeño o no cumple con el crédito necesario para comprar una casa. Intenta:
- Hacer una búsqueda intensiva de prestamistas que acepten financiar a extranjeros. Puede llevarte un tiempo.
- Evaluar la posibilidad de abrir una cuenta bancaria para extranjeros y así comenzar a construir crédito.
- Esperar y tomarte un tiempo para establecer un historial crediticio sólido que te facilite el acceso a créditos hipotecarios.
- Pago inicial más alto. Mientras que los ciudadanos estadounidenses pueden calificar para préstamos con un pago inicial del 10% o menos, los extranjeros se enfrentan a pagos iniciales más altos, de alrededor del 20% o más.
- Tasas de interés más elevadas. Los prestamistas consideran que la falta de historial crediticio implica un riesgo financiero, por lo que elevan las tasas de interés para compensar esa incertidumbre y proteger su inversión.
- Restricciones legales y fiscales. Algunos estados tienen leyes que limitan la propiedad de viviendas por parte de extranjeros o imponen impuestos adicionales. Consulta la Publicación 515 del IRS para despejar dudas.
Comprar una casa con ITIN
Una de las opciones más utilizadas por los extranjeros que viven en Estados Unidos que no tienen SSN es comprar una casa con ITIN number. Puedes leer cuáles son los requisitos aquí.
¿Puedo comprar una casa en Estados Unidos siendo extranjero?
Sí, los extranjeros pueden comprar una casa en Estados Unidos. No se requiere ser ciudadano o residente para ser propietario, pero existen requisitos adicionales y desafíos, como obtener financiamiento y cumplir con las leyes y regulaciones fiscales.
¿Qué es el Formulario 1040NR?
Es una declaración de impuestos utilizada por extranjeros no residentes en Estados Unidos para reportar sus ingresos sujetos a impuestos en el país. Permite calcular y pagar los taxes adeudados por los ingresos que los extranjeros obtienen en USA.
¿Qué pasará cuando quiera vender mi propiedad en Estados Unidos?
Debes tener en cuenta aspectos como los impuestos sobre las ganancias de capital, las retenciones fiscales y las regulaciones de FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act).
Cuando un extranjero vende una propiedad en Estados Unidos, el comprador está obligado a retener un porcentaje del precio de venta y remitirlo al Servicio de Impuestos Internos (IRS) como un depósito de impuestos sobre las ganancias de capital del vendedor.
