¿Un extranjero puede comprar una casa en Estados Unidos?

Quizás piensas mudarte a USA o simplemente quieres ir de vacaciones con frecuencia, en ese caso, querrás saber si un extranjero puede comprar una casa en Estados Unidos. Quédate con nosotros, te lo explicaremos detalladamente. 

Tenemos una buena noticia para ti, cualquier persona puede comprar casa en USA, sin importar su ciudadanía. Pero hay algunas cosas que debes tener en cuenta. 

Seguir leyendo: ¿Cómo comprar una casa en Estados Unidos? Paso a paso

¿Un extranjero puede comprar una casa en Estados Unidos?

¿Un extranjero puede comprar una casa en Estados Unidos?

Por supuesto que sí, un extranjero puede comprar una casa en Estados Unidos. La forma más fácil de hacerlo es mediante una compra de contado.

Si necesitas financiamiento (una hipoteca), tendrás que cumplir con ciertos requisitos.

La mayoría de los prestamistas exigen que los extranjeros cumplan con los siguiente:

  • Un puntaje crediticio mínimo de 720  (Lo ideal 780+).
  • Ser capaz de hacer un anticipo del 20%.
  • Tener un SSN o ITIN válido.
  • Tener una fuente de ingresos en los Estados Unidos y que esos ingresos continúen por lo menos durante 3 años.
  • Haber estado en los Estados Unidos por lo menos 2 años.
  • Experiencia laboral en EE.UU. de por lo menos 2 años.

Sacar una hipoteca será más fácil para el titular de una Green Card o para alguien que trabaja en los EE.UU. con un visado, que para alguien que vive en el extranjero sin vínculos con los EE.UU. 

Los extranjeros en los EE.UU. pueden incluso calificar para hipotecas respaldadas por el gobierno. Este es un tipo de hipoteca subvencionada para proteger a los prestamistas de la morosidad. El préstamo más conocido respaldado por el gobierno es el de la Administración Federal de la Vivienda (FHA), que está disponible tanto para residentes permanentes como temporales. 

Las opciones disponibles para ti también dependen del tiempo que hayas permanecido en el país y de tu capacidad de pago. Como extranjero, es posible que tu informe de crédito no tenga suficientes datos para establecer un historial de crédito confiable. Esto significa que la evaluación de tu solvencia será más difícil para los prestamistas si has estado en el país menos de 2 años. Darte dinero prestado puede ser considerado más riesgoso. Es posible que necesites aumentar tu puntaje crediticio antes de solicitar una hipoteca. 

Las compañías como NOVA Credit tienen programas especiales para ayudar a los inmigrantes a construir su crédito. Sus servicios pueden ser útiles si quieres que te aprueben un préstamo o una tarjeta de crédito. Sin embargo, si cumples con los requisitos mencionados anteriormente, es probable que encuentres un prestamista que te otorgue una hipoteca. 

Sigue leyendo: ¿Cuánto crédito necesito para comprar una casa?

Los titulares de la Green Card

Los titulares de una Green Card tienen algunas ventajas al solicitar hipotecas en EE.UU. Ellos reciben casi los mismos privilegios que los ciudadanos de EE.UU. cuando necesitan una hipoteca.

Fannie Mae y Freddie Mac son empresas patrocinadas por el gobierno que ofrecen préstamos convencionales asequibles a los ciudadanos de EE.UU. Los titulares de la Green Card pueden aprovechar los préstamos de la FHA y los préstamos de Fannie Mae o Freddie Mac, al igual que los ciudadanos de EE.UU.

Esto significa que como poseedor de la Green Card, tienes grandes probabilidades de comprar una casa con tan sólo un 3% de pago inicial. Pero de todas maneras, prepárate para cumplir con la documentación regular de la hipoteca. Siempre será mejor si has estado en los EE.UU. por lo menos dos años y si además tienes dos años de historial de trabajo y estás pagando impuestos. Todos los prestamistas te pedirán tus declaraciones de impuestos de los últimos dos o tres años, tu historial de crédito de los últimos dos años y tu estado de cuenta bancaria de al menos dos meses. Otros requisitos pueden variar dependiendo del prestamista. 

Extranjeros no residentes temporales

Los extranjeros no residentes temporales también pueden calificar para las hipotecas. Si estás en los EE.UU. con un visado de trabajo válido como un E-1, E-2, H-2A, H-2B, H-1B, H-3, L-1, o G-1 a G-4, también tienes la opción de pedir un préstamo a la Administración Federal de la Vivienda. En este caso, es posible que tengas que presentar un documento de autorización de empleo y un número de seguro social (SSN). 

Si el contrato con tu empleador vence en menos de un año, el prestamista puede solicitar una carta de tu empleador en la que se muestre su intención de renovar tu contrato. Los prestamistas normalmente buscarán pruebas de que podrás vivir y trabajar en el país durante al menos tres años. La prioridad del prestamista es asegurarse de que te quedes y pagues el préstamo. Recuerda que, como titular de una Green Card, necesitas tener al menos dos años de declaraciones de impuestos e historial de crédito. Tu prestamista también puede pedirte un extracto bancario de al menos dos meses. 

Si vienes de un país como Canadá o el Reino Unido, que tienen sistemas de crédito similares a los de EE.UU. los prestamistas también pueden tomar en cuenta el historial de crédito de tu país de origen.

Sigue leyendo: Cómo subir el puntaje de crédito rápido

Refugiados

Los refugiados y los extranjeros a los que se les concede asilo también pueden calificar para las hipotecas. Si te concedieron asilo o eres un refugiado que se encuentra en los EE.UU. puedes solicitar préstamos para la vivienda en los mismos términos que un ciudadano estadounidense. Necesitas tener un formulario I-94 válido, registro de llegada y salida con el sello de «Empleo autorizado» para demostrar tu elegibilidad para trabajar como asilado o refugiado. Este formulario es un documento de trabajo válido por hasta 90 días a partir de tu fecha de entrada a los EE.UU. Después de la expiración de la validez de 90 días del formulario, debes presentar el documento de autorización de empleo emitido por el Servicio de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos.

Los que viven fuera de los Estados Unidos

Las personas que viven fuera de los EE.UU. pueden tener problemas para obtener financiación convencional. Si no eres titular de una tarjeta de residencia o de un visado de trabajo válido, no puedes optar a una hipoteca convencional o a un préstamo respaldado por el gobierno de los Estados Unidos. Los prestamistas no tendrán suficientes elementos para evaluar tu historial de crédito. Será más difícil obtener un informe de crédito si no vives en los EE.UU. Dada tu situación, los prestamistas privados te pedirán un pago inicial del 30% al 50% del precio de la propiedad. 

¿Qué pasa con las propiedades de inversión?

Aunque es bastante difícil conseguir una hipoteca para una propiedad de inversión siendo extranjero, tampoco es imposible.

Ten en cuenta que los extranjeros que viven en los Estados Unidos pueden obtener hipotecas para comprar propiedades como inversión. Sin embargo, los prestamistas pueden ser mucho más exigentes en cuanto a los requisitos. Por ejemplo, una alta puntuación de crédito, pruebas de ingresos continuos en los Estados Unidos, y un pago inicial para calificar.

Si estás planeando comprar una propiedad en los EE.UU. que utilizarás para poner en  alquiler o solo como inversión, también puedes aprovechar de los programas de hipotecas nacionales para extranjeros que ofrecen prestamistas como 1st Capital Group, HSBC, y Quontic Bank. 

Este tipo de préstamo sólo es válido si no tienes planes de convertirte en residente permanente de los EE.UU. y si la propiedad se mantendrá como una inversión. Estos préstamos suelen tener tasas de interés más altas, normalmente 2-4% por encima de una hipoteca normal. 

La compra de una propiedad de bienes raíces comerciales con una inversión mínima requerida de $500,000 en un área rural o la inversión de $1 millón en un área urbana puede contar para quienes estén solicitando una visa EB-5. La visa EB-5 es un programa de inversionistas que otorga una Green Card al individuo que cumpla con cualquiera de los requisitos de inversión arriba mencionados y que contrata al menos 10 trabajadores estadounidenses a tiempo completo.

Sigue leyendo: Puntaje de crédito fuera de USA: ¿Tiene validez?

¿Un extranjero puede comprar una casa en Estados Unidos? (Sugerencia)

Si estás pensando en las cooperativas como una opción de inversión o propiedad es mejor que las descartes. Es muy difícil que un extranjero sea aprobado por una junta de cooperativas. El proceso de aprobación de una cooperativa implica largas y detalladas declaraciones financieras, que pueden ser difíciles de cumplir si tus bienes están en el extranjero o si no tienes un historial laboral o fiscal sustancial en los Estados Unidos. Además, las cooperativas a menudo tienen restricciones en el subarrendamiento, lo que puede hacer que sea difícil alquilar el apartamento si necesitas volver a tu país de origen. Los condominios suelen tener un proceso de revisión mucho más fácil para los compradores. En general, las cooperativas son un 20-25% más baratas en precio que un condominio.

Cuando decidas vender tu propiedad

Cuando finalmente decidas dejar los EE.UU. y vender tu casa, si eres extranjero o extranjero no residente, podrías llevarte una sorpresa. Ten en cuenta que los extranjeros están sujetos a una retención del 15% de impuestos.

Bajo el Acta de Impuestos de Inversión Extranjera en Propiedades Inmobiliarias (FIRPTA) de 1980, cuando una persona extranjera vende una propiedad, el 15% de las ganancias de la venta son retenidas en la fuente. Hay algunas excepciones.

Si estás sujeto al impuesto de retención, recibirás una copia sellada del Formulario 8288-A del IRS. Debes presentar una declaración de impuestos con el formulario 8288-A sellado para que te acrediten los impuestos retenidos de la venta. Algunos estados como Nueva York también cobran a los no residentes un impuesto sobre las ganancias de capital del 8,82%

Ahora que ya sabes que un extranjero puede comprar una casa en Estados Unidos, lo que debes hacer es buscar asesoría profesional. Consulta tu situación con un agente inmobiliario que conozca la zona donde quieres comprar, él podrá orientarte. ¡Mucha Suerte!

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