El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD o Department of Housing and Urban Development) garantiza ciertas propiedades a través del sistema de financiación hipotecaria. Si un propietario incumple con sus pagos por cualquier razón y el prestamista está asegurado por la FHA (Federal Housing Administration), entonces se produce una reposesión. Este proceso es el que convierte la propiedad en una casa del HUD. En este artículo abordaremos en profundidad todas las ventajas y desventajas de comprar una casa con HUD.
Si decides comprar una casa con HUD, debes conocer tanto sus ventajas como sus desventajas. Por ejemplo, debes tener el dinero para realizar la operación de contado o un préstamo hipotecario aprobado. Si vas a usar la casa como vivienda principal, procura que esté asegurada ya que estas siguen siendo elegibles para los préstamos de la FHA. Son propiedades que necesitan menos de $5,000 en reparaciones para hacerlas habitables.
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Tabla de contenidos
Ventajas de comprar una casa con HUD
1. Las casas de HUD son una opción para los propietarios-ocupantes e inversores
Según Brian Sullivan (Oficina de Asuntos Públicos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano), el objetivo de las casas del HUD es devolver la propiedad a las comunidades inestables, aunque siempre hay ventajas y desventajas para los compradores. «El período inicial de comercialización dirigido a propietarios-ocupantes es proporcionar más estabilidad en un vecindario que ya ha experimentado una ejecución hipotecaria. Los propietarios-ocupantes tratan las casas de manera diferente y el objetivo del HUD es proporcionar oportunidades de propiedad a los candidatos que reúnan los requisitos”.
Los inversores tienen una oportunidad en estas propiedades también, pero solo pueden comenzar a pujar por una propiedad después de 16 días de haber sido puesta en venta.
Las casas sin seguro del HUD son un poco diferentes, lo que permite a los inversores empezar a pujar a partir del sexto día.
2. Hay protecciones para proteger a los propietarios-ocupantes de los inversores
A los inversionistas les gusta la idea de comprar una casa HUD porque pueden rehabilitarla, alquilarla o venderla para obtener una ganancia. Cuando la propiedad requiere grandes reparaciones es más probable que sea adquirida por un inversor, ya que los propietarios-ocupantes normalmente evitan comprar una casa que necesite reparaciones complicadas. Los procesos de rehabilitación no siempre son atractivos, por lo tanto, estas casas se convierten en una excelente oportunidad para los inversores que buscan propiedades económicas para reparar, vender y obtener buenas ganancias.
3. Puedes encontrar casas HUD de varias maneras
Puedes encontrar propiedades del HUD en el sitio web autorizado del gobierno en cualquier momento. También puedes solicitar asesoría a un agente inmobiliario para que te asista en todo el proceso accediendo a la MLS (Multiple Listing Service).
Si te desenvuelves bien en tu comunidad, podrás ver los letreros en las ventanas de las casas que son parte de este programa. Después de ubicar las casas HUB de tu vecindario, puedes consultar el listado para saber si están aseguradas, ver las fotos y analizar si vale la pena hacer una oferta por alguna.
4. Las casas del HUD califican para el financiamiento a través del proceso hipotecario tradicional
Sin embargo, la mayoría de las propiedades aseguradas califican para una variedad de métodos de financiamiento, incluyendo préstamos de la FHA, una hipoteca 203K, hipotecas convencionales, financiamiento privado y efectivo.
Si calificas para un préstamo de la FHA al comprar una casa del HUD, tendrás un seguro hipotecario para proteger al prestamista en caso de incumplimiento. Algunos tipos de préstamos sólo requieren un pago inicial del 3,5%, pero sólo puedes utilizar un préstamo estándar de la FHA para comprar una propiedad HUD asegurada.
5. No es necesario realizar ningún depósito hasta que tu oferta sea aceptada
Todos los depósitos en las casas de HUD deben realizarse con fondos certificados. Si la propiedad en cuestión tiene un valor de 50.000 dólares o menos, entonces debes presentar un depósito de 500 dólares con un cheque de gerencia o un giro postal.
Las viviendas que superen esta valoración requieren un depósito máximo de 2.000 dólares, pero nunca inferior a 500 dólares. La cantidad real del depósito depende de las directrices del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, que pueden cambiar en cualquier momento.
Tu agente inmobiliario debe confirmar el monto del depósito con el administrador de bienes de la propiedad. Sin embargo, es recomendable que revises los requisitos tú también. Después de recibir la notificación de que tu oferta ha sido la ganadora, debes realizar el deposito en un plazo de tiempo que no supere los dos días.
6. Tu agente inmobiliario debe hacer la oferta por la propiedad
No tendrás que preocuparte por el proceso de licitación cuando busques una casa del HUD. Tu agente inmobiliario es responsable de ingresar en la cuenta para obtener el listado de la propiedad que deseas. Tienen 15 minutos para completar la oferta desde el momento en que ingresan al sistema. Nadie puede saber cuántos licitantes participan por la misma propiedad, ni se puede ver de cuánto será la oferta de los participantes. Debes confiar en la experiencia de tu agente inmobiliario para ofrecer una cantidad competitiva, pero no sobrevalorada.
7. La mayoría de las casas de HUD se venden muy por debajo del precio de mercado
En Estados Unidos, la casa promedio del HUD se vende por un 85% del precio de mercado.
Sin embargo, algunos estados registran un porcentaje mucho más alto. De allí la importancia de buscar asesoría con un agente de bienes raíces.
La oferta promedio en California, Florida, Texas e Illinois, por lo general, alcanza el 92% del precio de mercado. Como algunas propiedades cuestan 200.000 dólares o más y no se puede realizar una inspección y tasación antes de ganar la licitación, debes tratar de identificar tú mismo todo lo que amerite grandes reparaciones mientras haces el recorrido por la casa. Es importante asegurar que no pagarás más del valor de mercado al incluir el costo de rehabilitación.
8. El proceso de cierre de operación es diferente para las casa de HUD
El proceso de cierre de operación de una casa HUD es un poco diferente si se le compara con el de una compraventa entre particulares. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano determinará el plazo y asignará un agente de cierre que te ayudará con la transacción. Por lo general, tendrás 30 días para cerrar la operación una vez que tu agente inmobiliario presente el contrato completo y el HUD lo acepte.
Debes pagar los honorarios por búsqueda del título, el seguro del título y buscar tu propia compañía de títulos. La liquidación real es sencilla, pagando el saldo restante del precio de venta con fondos certificados o con financiación, finalmente recibes las llaves de tu nueva propiedad.
9. Hay menos competencia en el mercado para una casa HUD
Debido a que el proceso de compra de una casa HUD consume más tiempo que otras opciones, tendrás menos competencia de la que crees si decides realizar la oferta por una propiedad. Esta ventaja aplica tanto para los inversionistas como para los propietarios ocupantes.
Sin lugar a dudas, tendrás la oportunidad de hacer un buen negocio si eres paciente con el proceso de compra. Como la mayoría de las personas optan por otras vías, este método de compra o inversión es excepcionalmente conveniente.
Sigue leyendo: Posibles desventajas de un préstamo FHA para comprar una casa
Desventajas de comprar una casa con HUD
1. Algunas casas de HUD no califican para una hipoteca tradicional
Es posible que cuando comiences a buscar propiedades del HUD en tu área, te des cuenta que la mayoría de ellas están clasificadas como casas no aseguradas. En esta clasificación se incluyen las propiedades que requieren más de 5.000 dólares en reparaciones para hacerlas habitables. Un inspector contratado por el Departamento evalúa la propiedad y determina si las reparaciones que requiere la propiedad superan o no esta cantidad.
Esas propiedades se venden tal como están , lo que significa que no calificarán para una hipoteca tradicional o para un préstamo de la FHA. Tendrás que buscar un préstamo FHA 203K u otro tipo de financiación ni no cuentas con el efectivo para realizar una compra de contado.
2. El dinero de las reparaciones debe colocarse en una cuenta de depósito en garantía
Debes tener $5,000 disponibles, aparte de la cantidad que necesitas para el proceso de cierre, esto representa un inconveniente más para algunos compradores de vivienda.
3. Debes comprometerte a vivir en una casa de HUD por lo menos un año
El HUD clasifica a un propietario-ocupante como alguien que vive en la propiedad el 50% o más del tiempo. La propiedad no puede convertirse en una casa de vacaciones para el individuo o la familia que la compra. Tampoco está permitido comprar una vivienda principal adicional.
Participando en el período de licitación preliminar tendrás la prioridad, como propietario-ocupante, de comprar la propiedad en lugar de un inversionista, ya que este programa está destinado a fomentar la propiedad. Sin embargo, debido a su ubicación, estructura o las reparaciones que requieren, algunas propiedades podrían no ser aptas para la ocupación.
4. Se requiere un agente inmobiliario del HUD para completar el proceso de compra
La mayoría de las personas buscan casas del HUD por su cuenta y no hay nada de malo en hacerlo, pero deben saber que no podrán iniciar el proceso de compra de la propiedad sin que un agente inmobiliario del HUD, que se encargue de mostrar la casa y de hacer la oferta en caso de que quieras participar en la licitación.
Debes elegir una agencia de corredores que ya esté aprobada por el HUD porque el proceso de certificación puede llevar hasta seis semanas. Tu agente inmobiliario puede asesorarte en todo el proceso, incluyendo el depósito que debes hacer (no reembolsable), las declaraciones sobre el inmueble y la lista de las reparaciones que son necesarias.
5. La cantidad de casas de HUD en venta suele ser bastante baja
Aunque las casas de HUD fueron muy populares durante la crisis de los préstamos hipotecarios y unos años después, el número de propiedades ha disminuido dramáticamente desde entonces. En una investigación realizada en abril del 2019, entre todas las propiedades incluidas en el listado de Estado de Washington, se encontraron sólo 10 opciones disponibles, con precios que oscilaban entre los 63.000 y los 287.000 dólares.
Como el período de licitación puede ser corto, el número total de propiedades disponibles puede fluctuar drásticamente. Si lo que quieres es entrar en una casa inmediatamente, las opciones podrían reducirse a cero en tu vecindario. Si no tienes prisa, podrías encontrar una buena oportunidad para hacer tu compra.
6. Los contratistas y los inspectores de propiedades podrían no detectar todas las reparaciones necesarias
Cuando comienzas a trabajar con un agente inmobiliario del HUD para poder iniciar tu proceso de compra, lo primero que se debe hacer es preparar un recorrido por la casa que te interesa para que puedas verlo todo. Esa visita se hace con un contratista y un agente inmobiliario. Luego debes ir preparando tu deposito para tener todo listo en caso de que tu oferta sea aceptada.
Durante el recorrido, es importante que veas y analises todos los detalles, porque la inspección completa de la propiedad no se puede hacer hasta que tu oferta sea aceptada. Si puedes detectar problemas fuertes antes de poner dinero mucho mejor. Si los costos no te parecen demasiado elevados podrás continuar con el proceso.
7. Tu compra no puede depender de la inspección de la propiedad
A diferencia de la mayoría de los demás contratos de compra de vivienda, el HUD no permite que una compra esté supeditada a la aprobación de una inspección. Tienes 15 días desde la aceptación del contrato para realizar una inspección. Si decides retractarte de la oferta porque hay reparaciones grandes que no fueron contempladas como parte del listado inicial, depende del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano si hace o no la devolución de tu depósito.
No te sorprendas si te dicen que la mayoría de los depósitos no se devuelven cuando esto ocurre, incluso si el número de reparaciones es muy diferente de lo que estaba en el listado.
8. Puede tardar varios días para que los servicios públicos locales conecten los servicios a la propiedad
Debido a que algunas casas del HUD están desconectadas de la infraestructura de energía y gas natural de una comunidad por un tiempo prolongado, el proceso de reconexión de todos los servicios necesarios puede tardar varios días. Debes ponerte en contacto con todas las compañías locales antes de programar una tasación o inspección, ya que ambas necesitan acceso al sistema de energía para completar observar bien toda la estructura .
Hay tarifas para reactivar los servicios, que a veces pueden ser de varios cientos de dólares. Queda a discreción del HUD pagar por ello o hacerte pagar a ti.
Si tu casa se encuentra en un clima más frío y la compra se lleva a cabo entre principio de invierno y final de la primavera, entonces es probable que tengas que pagar para evitar que las tuberías se congelen. Si los trabajadores de los servicios públicos detectan una fuga en la propiedad, entonces no activarán los servicios necesarios, lo que significa que podría no continuar la tasación y la inspección.
9. Todo el proceso de compra puede tomar al menos 6 semanas para completarse
Asumiendo que todo funciona bien, de acuerdo al plan de búsqueda de una casa HUD, le tomará al inversionista promedio o al dueño-ocupante al menos seis semanas para cerrar la operación de compra de la propiedad.
En la primera semana, tendrá que buscar y evaluar los inmuebles que están disponibles en su comunidad. Luego debe tener la aprobación previa de la financiación y encontrar un agente inmobiliario calificado. Para la tercera semana, estará realizando el recorrido, preparando los depósitos y comenzando a comprar la casa.
Programará la inspección de la propiedad en la cuarta semana, dentro de un plazo de 15 días a partir de la aceptación del contrato. El prestamista enviará un tasador para los préstamos que no sean de la FHA (los préstamos de la FHA usan la tasación del registro). Entonces, finalmente podrá iniciar el cierre de la operación.
10. Debes tener una buena financiación para que la experiencia sea exitosa
Como es poco probable que surjan problemas relacionados con el contrato, debes contar con un financiamiento sólido antes de iniciar el proceso de compra. No puedes adquirir casas al por mayor a través del HUD y puede ser un proceso complicado, pero muy gratificante también.
No te dejes intimidar por las diversas reglas, plazos y estipulaciones que forman parte de todo el proceso. Un agente inmobiliario aprobado por el HUD puede guiarte en todos los pasos con relativa facilidad. Luego, trabaja con un prestamista (si es necesario) para obtener las mejores opciones de financiación según tus necesidades.
Sigue leyendo: HUD vs préstamos FHA: ¿Cuál es la diferencia?
Una reflexión final sobre las ventajas y desventajas de comprar una casa con HUD
Las casas de HUD representan una increíble oportunidad de inversión. Incluso, puedes ahorrar algo de dinero en una propiedad asegurada si planeas ser un propietario-ocupante, ya que la mayoría se venderá por menos del valor anunciado.
Como hay tantas reglas y requisitos que debes seguir, incluyendo los plazos de licitación que debe cumplir, es necesario tener un agente inmobiliario experimentado que esté familiarizado con estos procesos de compra para que pueda ayudarte con cada uno de los pasos a seguir.
Dependiendo de donde vivas actualmente (o quieras vivir), el número de días que una casa HUD permanece en el mercado puede ser bastante corto. Las propiedades de Florida, por lo general, se venden en 17 días. Las propiedades en Texas normalmente se venden en 27 días, mientras que las propiedades en Nueva York a través del HUD tardan un promedio de 61 días en venderse. Es posible que tengas que moverte rápidamente para asegurar la propiedad que deseas.
Las ventajas y desventajas de comprar una casa con HUD son puntos importantes que debes considerar al iniciar tu proceso de compra. Analizarlos puede ayudarte a encontrar la propiedad que cumpla con tus sus necesidades específicas.
Si eres un inversionista o por el contrario, planeas hacer de esta propiedad tu residencia principal, podrás encontrar excelentes opciones que están esperando por ti ahora mismo.
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