La compra de una casa HUD, es decir, a través de programas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos, es una opción que consideran muchas familias. Para decidir, lo ideal es evaluar las ventajas y desventajas de HUD.
En este artículo, comentaremos las ventajas de este sistema, como las tasas fijas, la prioridad de residencia personal y los períodos de amortización más largos, sin olvidar las desventajas como restricciones, documentación y demoras en el procesamiento.
Ventajas de comprar una propiedad HUD
Muchos primeros compradores y personas cuyo puntaje de crédito no es el ideal, tienen la posibilidad de acceder a la compra de una vivienda gracias a este sistema.
Esto, debido a ciertas ventajas, que explicamos aquí.
Tasa fija
La tasa de interés se establece en un porcentaje fijo en el momento en que se origina el préstamo y permanece constante: la tasa no varía, independientemente de los cambios en las tasas de interés del mercado o de la economía en general.
De esta manera, el comprador sabe exactamente cuánto tendrá que pagar cada mes, lo que le facilita presupuestar y planificar sus pagos mensuales.
Período de amortización más largo
Los préstamos HUD no tienen un período de amortización fijo: la vida del préstamo se establece dependiendo del préstamo específico que se toma y de los términos acordados entre prestatario y prestamista.
Para el programa de préstamos HUD 223(f), por ejemplo, que se utiliza para la refinanciación y la adquisición de propiedades multifamiliares, el período de amortización puede ser de hasta 35 años.
Mientras que el programa de préstamos HUD 221(d), que se utiliza para la construcción y renovación de propiedades multifamiliares, tiene un período de amortización que puede ser de hasta 40 años.
Sólo ten presente que, un período de amortización más largo puede reducir los pagos mensuales, pero aumentar el monto total de intereses pagados durante la vida del préstamo. Evalúa las opciones de financiamiento antes de decidir.
Pago inicial mínimo
Uno de los principales beneficios de un préstamo HUD es que el pago inicial requerido es mucho más bajo que el de un préstamo convencional. En algunos casos, puede ser tan bajo como el 3.5% del precio de compra.
Un bajo costo inicial es importante principalmente para aquellas familias que no pueden o no saben cómo ahorrar dinero y que no están en condiciones de afrontar un desembolso del 20%, como solicitan la mayoría de los préstamos convencionales.
Prioridad para residencias familiares
El sistema HUD está pensado para dar prioridad de acceso a la vivienda a las personas que buscan comprar una casa para vivir allí y usarla como residencia permanente, en lugar de a inversores que buscan obtener beneficios a corto plazo.
Esto le brinda a las familias una ligera ventaja por sobre los inversionistas que desean comprar las viviendas para alquilarlas o revenderlas.
Precio de lista más bajo
No es una regla general, pero muchas de las casas que se encuentran disponibles para comprar con HUD, tienen un precio de lista más bajo que otras viviendas similares del mercado.
Los precios inferiores se deben a que son propiedades que el gobierno embargó ante la falta de pago de sus antiguos propietarios y que se ponen a la venta con el objetivo de recuperar los montos impagos y evitar el costo de mantener la propiedad.
De todos modos, es importante aclarar que los precios de estas viviendas varían según su ubicación y condición: si una casa te parece muy económica, asegúrate de inspeccionar para ver que su bajo costo no esté relacionado con falta de mantenimiento.
Sin puntaje de crédito mínimo
Uno de los objetivos de HUD es ayudar a los prestatarios que poseen un historial crediticio pobre a obtener financiamiento para comprar una vivienda. A diferencia de los prestamistas privados, HUD no tiene requisitos mínimos de puntaje de crédito.
En cambio, este sistema evalúa la capacidad de pago del prestatario en función de su historial de empleo, ingresos y deudas, entre otros factores. Así, las personas con mal crédito pueden calificar si demuestran que pueden cumplir con los pagos acordados.
Protección del consumidor
Los prestamistas que se encuentran dentro del programa deben cumplir ciertos requisitos y regulaciones para garantizar que los prestatarios no sean explotados o engañados. Algunos de ellos son:
- Registro y aprobación. Los prestamistas deben estar registrados y aprobados por HUD para asegurar que cumplan con ciertos estándares de calidad y ética.
- Divulgación completa. Se debe proporcionar una exposición clara y completa de todos los términos y condiciones, tasas de interés, cargos por procesamiento y cualquier otra tarifa, antes de que el prestatario firme cualquier documento.
- Verificación de la capacidad de pago. Los prestamistas deben corroborar que el prestatario posea la capacidad de cumplir con las cuotas del préstamo.
- Prohibición de prácticas de préstamo depredadoras. Los prestamistas no pueden utilizar trampas como cargos ocultos, aumentos inesperados en la tasa de interés o engaños sobre los términos del préstamo.
- Cumplimiento de las leyes y regulaciones aplicables. Es obligatorio que se respeten todas las leyes y regulaciones federales y estatales, incluyendo la Ley de Equidad en la Vivienda y la Ley de Prácticas Justas de Cobro de Deudas.
Además, HUD tiene un programa de asesoramiento para propietarios de viviendas que pueden ayudar a los prestatarios a evitar la ejecución hipotecaria y otros problemas financieros.
Desventajas de las casas HUD
Procesamiento más lento
Debido a la cantidad de regulaciones y requisitos asociados con los préstamos HUD, el proceso de solicitud y aprobación puede ser más lento que con un préstamo convencional.
- Proceso de verificación. Los prestamistas deben verificar la información financiera de los prestatarios como el historial de empleo, los ingresos y antecedentes crediticios, además de la tasación de la propiedad.
- Documentación. El proceso puede requerir reunir una cantidad significativa de papeleo (registros de impuestos, estados de cuenta, información financiera). Si faltan papeles o no cumplen con los requisitos, se retrasa la operación de compra.
- Poca oferta, mucha demanda. El alto volumen de solicitudes de préstamos HUD, ralentiza el proceso de aprobación.
- Cambios en las políticas. Las regulaciones de HUD pueden cambiar con el tiempo, lo que demora el procesamiento de los préstamos mientras los prestamistas se adaptan a las nuevas normas.
Costos adicionales
Aunque los préstamos de HUD tienen costos iniciales y tasas de interés más bajos, aún puede haber costos adicionales que los compradores de vivienda deben pagar:
- Inspecciones para identificar cualquier problema en la propiedad (estructurales, de plomería o electricidad). Pueden ser costosas y no están cubiertas por el préstamo.
- Costos de cierre. Son los gastos que se deben pagar en el momento de la compra de la propiedad. Esto incluye los cargos del prestamista, los costos de los servicios de tasación y de los abogados, entre otros.
- El programa de vivienda HUD cobra una tarifa por la administración y por garantizar el préstamo. Estas tarifas varían según el préstamo específico.
- Si la propiedad necesita reparaciones, los costos correrán a cargo del comprador. Es posible que HUD ofrezca incentivos para la reparación de la propiedad, pero el comprador aún puede tener que pagar parte de esos gastos.
- Si el pago inicial es inferior al 20% del precio de compra de la propiedad, es probable que se requiera un seguro hipotecario para proteger al prestamista en caso de incumplimiento. Se puede pagar mensualmente como parte de la hipoteca.
- La prima de seguro hipotecario inicial se paga por adelantado en el momento del cierre y es una tarifa única que cubre el costo del seguro hipotecario durante un período de tiempo específico.
Registración obligatoria
Para poder ofertar en una subasta de viviendas HUD, es necesario registrarse y obtener un número de identificación de ofertante. El registro se realiza en línea o en persona en la agencia de HUD que maneja la subasta.
Se debe proporcionar información personal, como nombre completo, dirección, número de seguro social y la cantidad ofertada. También puede ser necesario brindar información sobre cómo se financiará la compra de la propiedad.
Los requisitos específicos para registrarse varían según la subasta y el estado en el que se encuentre la propiedad. Revísalos antes de la subasta y asegúrate de cumplir con todos ellos para evitar cualquier problema durante el proceso de oferta.
Incumplimientos que debes evitar
Los puntos que te mencionamos aquí no entran dentro de la categoría “ventajas y desventajas HUD” porque, en realidad, son ítems que se tienen en cuenta de acuerdo con la finalidad con la que se compra la vivienda.
Puedes considerarlos una ventaja, en la medida que garantizan un techo en buenas condiciones para tu familia; o una desventaja, si es que piensas en las propiedades HUD como una posibilidad de negocios.
Requisitos de residencia
El comprador de una propiedad HUD debe utilizarla como su residencia principal. Esto significa que debe vivir en la casa que compró por un período mínimo de tiempo y no puede usarla como una propiedad de inversión o como una segunda residencia.
Al requerir que los prestatarios habiten la vivienda, HUD busca garantizar que el préstamo se use para el propósito previsto y que las personas que más lo necesitan sean quienes puedan beneficiarse de él.
El período mínimo de tiempo suele ser de un año, aunque puede ser más largo dependiendo del préstamo y las políticas de la agencia que lo otorga. El incumplimiento puede resultar en la cancelación del préstamo o en la imposición de multas y sanciones.
Auditorías anuales
Son realizadas por HUD o por una agencia designada, con el objetivo de garantizar el cumplimiento de las condiciones impuestas al momento de otorgar el préstamo.
Se revisan los registros financieros y de propiedad del dueño, y los pagos de la hipoteca, los impuestos y seguros. Se examina el mantenimiento de la propiedad para chequear que esté en buenas condiciones y que se estén realizando las reparaciones necesarias.
Si se descubren problemas o violaciones durante la auditoría, el propietario puede ser llamado a corregirlos en un plazo determinado. Si no lo hace, puede enfrentar sanciones, multas o incluso la cancelación del préstamo.
Restricciones de distribución
Estas limitaciones tienen como objetivo proteger a los compradores de casas HUD y asegurar que las viviendas permanezcan en el mercado para los compradores que sí cumplen con los criterios de HUD.
Las restricciones de distribución del propietario varían según el préstamo y la agencia que lo otorga. Además de la obligatoriedad de permanencia por un año, pueden requerir:
- que el dueño venda la propiedad a un comprador que cumpla con los requisitos de HUD.
- obtener la aprobación de HUD antes de alquilar o transferir la propiedad a otra persona.
Estas restricciones están pensadas para garantizar que las propiedades HUD se mantengan disponibles para compradores de viviendas que cumplen con los requisitos de HUD y para evitar que los propietarios usen el préstamo con fines especulativos.
¿Es conveniente comprar una casa HUD?
Depende. Existen muchas ventajas y desventajas de comprar una casa en USA, y aquí sólo se abordaron las ventajas y desventajas HUD. Cada comprador debe evaluar su situación particular al momento de tomar una decisión tan importante.
Son muchos y muy diversos los factores que intervienen en una operación inmobiliaria, por lo que antes de firmar o, mejor, antes de ofertar es conveniente examinar de forma realista y en detalle los pros y contras de cada préstamo que esté disponible.
Recuerda que la decisión que tomes implica, no sólo adquirir una casa, sino asumir un compromiso de pagos mensuales durante los próximos 20 o 30 años de tu vida y la de tu familia, y lograrlo requerirá un plan.
Será mucho más fácil visualizar y diseñar ese plan a futuro ahora que ya conoces en profundidad las ventajas y desventajas HUD.
