Cómo romper un lease de apartamento sin sufrir las consecuencias

Los contratos de arrendamiento no son para toda la vida. De hecho, hay varias razones que podrían llevarte a romper el lease de tu apartamento, desde aceptar un nuevo trabajo, una promoción laboral en otro estado o hasta quedarte sin un roommate que te ayude con los gastos, o comprar una nueva casa

Pero sin importar qué tan válidas sean las razones, la ruptura de un contrato de arrendamiento es una situación difícil, tanto para ti como para el propietario. Por eso debe hacerse con cautela, planificando cada paso antes de darlo.

Contrato de arrendamiento: un acuerdo entre partes vinculante hasta el final

Tanto el arrendamiento como el leasing financiero son contratos privados vinculantes entre las partes. ¿Qué quiere decir esto? Que tiene fuerza de ley y que regula los deberes y derechos del inquilino y del propietario. Para ser válidos, los contratos de arrendamiento deben incluir ciertas características, como el canon o monto de la mensualidad por concepto de arrendamiento; una descripción del inmueble y de los muebles, aparatos y electrodomésticos incluidos en el alquiler; una fecha de inicio y una fecha de finalización o término.

Toma en cuenta que, aunque pagues mes a mes, los contratos de arrendamiento suelen tener una vigencia de un año, al menos en la mayoría de los casos. Por ende, no están diseñados para rescindirse en cualquier momento. Tanto es así que la mayoría de los leasings incluyen una cláusula de penalización pecuniaria o económica para la parte que dé por terminada la relación arrendaticia antes de tiempo.

Entonces, ¿no puedo romper el lease de mi apartamento?

Todo contrato puede rescindirse por cualquier causa y el arrendamiento no es la excepción. No obstante, debes tener en cuenta que, de no contar con una razón que pueda subsumirse en una de las causales que le permiten a las partes terminar el arrendamiento antes de tiempo, como por ejemplo, que el propietario perturbe tu derecho de uso sobre el inmueble, podrías tener que enfrentarte a algunas consecuencias indeseadas, como:

  • Pagar los meses restantes del contrato de arrendamiento, aunque no disfrutes del inmueble.
  • Pagar un monto por penalización que suele calcularse en tres meses de canon de arrendamiento.
  • Acciones legales iniciadas por el propietario, como demandas por incumplimiento, entre otros.
Romper un lease de apartamento incluso podría generarte una nota negativa en tu informe de crédito, en especial si tu arrendador reporta los pagos que realizas a uno de los burós del país. Ahora bien, esto no significa que no haya maneras de romper un contrato de arrendamiento sin sufrir las consecuencias.

Puede que, dependiendo de las razones que tengas, el propietario sea comprensivo y quiera llegar contigo a un acuerdo. Por eso es importante que, antes de informarle al arrendador sobre tu decisión de mudarte, analices la situación con detenimiento.

Documéntate sobre las excepciones legales para ver si alguna aplica a tu caso particular

Cada estado tiene sus propias leyes y esto, por supuesto, incluye a los contratos de arrendamiento. En algunas localidades, se permite que el inquilino rompa el contrato antes del plazo si demuestra una causa razonable, por ejemplo. Dentro de las razones más comunes que permiten rescindir el contrato antes de tiempo y sin consecuencias se incluyen las siguientes:

#1 Si se trata de un apartamento ilegal

Si vives en un apartamento que no cumpla con las regulaciones del estado y que, por ende, se considere ilegal, como un apartamento en el sótano no registrado, es posible que puedas romper el lease del apartamento sin tener que pagar penalidades o tarifas conexas.

#2 Si el propietario ingresa ilegalmente a la propiedad

Los propietarios deben avisarle a los inquilinos con 24 horas de antelación que van a hacerle una visita o que necesitan ingresar a la propiedad, al menos así es en la mayoría de los estados. Este tipo de situaciones es común si el arrendador necesita hacer alguna reparación, inspeccionar la propiedad o mostrársela a posibles inquilinos. Pero, ¿qué pasa si entra ilegalmente?

Si un arrendador intenta repetidamente o logra ingresar al apartamento sin dar un preaviso o comienza a acosar al inquilino, el arrendatario está en su derecho de irse por la vía legal. Por lo general, los inquilinos que están en una situación como esta solicitan una orden judicial para que el propietario respete su derecho al uso del inmueble y su privacidad. 

Si el arrendador viola esta orden, entonces estarás en todo tu derecho de rescindir el contrato y ya no tendrás que pagar ninguna penalidad.

#3 Si estás en servicio activo en el ejército

Los miembros de las Fuerzas Armadas de los Estados Unidos están protegidos por la “Servicemembers Civil Relief Act” o la Ley SCRA. Esta norma incluye un beneficio para las personas que estén en servicio activo y necesiten romper un contrato de arrendamiento antes de tiempo, pero no en todos los casos.

Para disfrutar del beneficio, tendrás que ser un miembro activo en servicio y recibir una orden de reubicación por un período de 90 días o más. En este caso, podrás notificarle legalmente al propietario de tu intención de rescindir el contrato. No olvides adjuntarle documentos con las órdenes de tus oficiales superiores.

Pero recuerda: Para que la excepción aplique, deberás avisarle al propietario de tu decisión 30 días antes de la fecha de la mudanza.

#4 Si eres víctima de violencia doméstica

En muchos estados de los EE. UU., si un inquilino es víctima de violencia doméstica, obtiene el derecho legal de romper el lease de su apartamento sin tener que enfrentarse a las consecuencias. Para alegar este hecho:
  • El acto de violencia debe haber ocurrido en los últimos 3-6 meses.
  • El inquilino debe avisarle por escrito al propietario de su intención de romper el contrato por ser una víctima de violencia doméstica.
  • La notificación debe realizarse con al menos 30 días de antelación a la mudanza.

Recuerda: Los propietarios tienen derecho a solicitar pruebas que documenten la violencia doméstica. Dentro de los papeles que puedes presentar para probar el hecho están la orden de protección o la copia de un informe policial que describa el incidente. En este caso, solo serías responsable de los pagos del alquiler hasta el día en que desocupes el inmueble.

Algunas circunstancias de salud inesperadas, como una lesión o una enfermedad grave, también podrían permitirte romper el lease del apartamento sin problemas. Eso sí: avísale al propietario con antelación para que pueda prepararse y buscar a un inquilino que te reemplace.

#5 Si el propietario no puede mantener la propiedad

La mayoría de las leyes estatales indican que el propietario debe ser capaz de mantener la propiedad apta y habitable, asegurándose de que:

  • Las áreas comunes estén limpias y en funcionamiento.
  • La propiedad cumpla con los códigos de salud y seguridad.
  • El inmueble tenga acceso a agua corriente en todo momento.
  • El apartamento esté en buen estado y no necesite reparaciones.
  • El área cuente con papeleras y contenedores para los desperdicios.
Si un inquilino cree que existe una violación importante a esta norma y que, en consecuencia, su salud o seguridad está en peligro, puede presentar una queja ante el arrendador para que solucione el problema y de no obtener respuesta, acudir al Departamento de Salud Pública de su localidad:

Si realizas la queja ante el propietario

Toma en cuenta que, según la mayoría de los estados, estará obligado a realizar los trabajos y arreglos pertinentes para ponerse a derecho. Solo así la propiedad será 100% habitable según la ley. Para ello, tendrá un período de tiempo específico y, de no cumplirlo, podrías rescindir el contrato sin tener que pagar penalizaciones o cargos adicionales. Lo mejor en este caso es que presentes tus quejas por escrito para que tengas una prueba del día en que hiciste el aviso. De no recibir una respuesta a tiempo, envíale al propietario una notificación en la que le informes de tu intención de entregarle el apartamento a menos que cumpla con sus obligaciones. Dependiendo de las leyes estatales, podrás dejar la propiedad de inmediato (en caso que la violación sea demasiado grave y atente contra la salud de los residentes) o en un cierto número de días.

Si realizas la queja ante el Departamento de Salud Pública

Los agentes abrirán un reclamo y enviarán a alguien a inspeccionar el inmueble. Si los inspectores son capaces de confirmar que tu queja tiene fundamentos, le enviarán una notificación por escrito al arrendador pidiéndole que solucione el problema. Para ello, le darán un plazo de tiempo estimado que varía dependiendo del estado. Asegúrate de revisar los estatutos de tu localidad para saber qué dicen al respecto.

Recuerda: Realiza la queja ante el arrendador por escrito y guarda todas las comunicaciones que envíes o recibas después del aviso. Es posible que, de ir a juicio, necesites esta documentación.

Cómo romper el lease de un apartamento sin temer a las consecuencias

Hay algunas pautas y consideraciones que los expertos recomiendan para que el inquilino minimice al máximo las consecuencias de una ruptura de contrato prematura. Veamos algunas de ellas:

Lee tu contrato de alquiler de principio a fin

Lo primero que debes hacer antes de hablar con el propietario es leer todas y cada una de las cláusulas de tu contrato de arrendamiento. Revisa cada sección con cuidado para saber si incluye alguna cláusula especial que libere a cualquiera de las partes de la obligatoriedad del contrato. Para hacerlo, busca términos como “liberación anticipada”, “subarriendo”, o “relet” y toma nota de la página y el número de cláusula para que puedas buscarla cuando lo necesites.

Dentro de las alternativas más frecuentes que incluyen los contratos de arrendamiento para romper un lease antes del término, se encuentran:

  • Notificar al propietario con uno o dos meses de anticipación para que pueda encontrar un reemplazo.
  • Rescisión inmediata de contrato a cambio del pago de una tarifa que suele ser elevada.
  • Pérdida del depósito en garantía o depósito de seguridad, además del pago del acondicionamiento del apartamento. (Pintura, grifería, arreglos eléctricos, etc.)

Habla con el propietario y explícale la situación

En ocasiones, la relación entre el propietario y el inquilino no es tan buena como se quisiera. Pero si tienes una buena relación con tu arrendador y siempre has sido transparente con él, no es mala idea hacer una cita para encontrarse y hablar sobre tu decisión de mudarte de casa. De esta forma, le darás al propietario o al administrador del inmueble la oportunidad de pensar en algunas soluciones para que elijas la que más te convenga.

Recuerda que, aunque los propietarios son personas de negocios, también son seres humanos. Si eres honesto con lo que te está sucediendo y tus razones para mudarte son más que válidas, hay un alto grado de probabilidades de que lo entienda. Si decides hablar con tu arrendador, ¡no esperes hasta el último minuto! Hazlo con tanta antelación como sea posible.

Consejo: si el propietario no está muy contento con tu decisión de mudarte y propone el cobro de una penalización, ¡pregúntale si podría reconsiderar la situación en caso de que encuentres un nuevo inquilino! Recuerda que, como todo hombre de negocios, el arrendador lo que desea es tener la propiedad ocupada por alguien y recibir un dinero a cambio.

Busca y encuentra al inquilino perfecto

Una buena forma de mitigar los daños -siempre que el propietario y el contrato de arrendamiento lo permita- es encontrar a un nuevo inquilino que te reemplace, ya sea para que se haga cargo de los pagos hasta que termine el contrato -es decir, viva en el apartamento de forma temporal, al menos en principio- o para que firme un nuevo contrato con tu arrendador. Veamos las dos opciones:

Subarrendar el inmueble

El subarriendo ocurre cuando el inquilino o el propietario encuentran a una persona que esté dispuesta a hacerse cargo del contrato de arrendamiento actual. En pocas palabras, este “nuevo inquilino” pagará los meses restantes, quitándote así esa responsabilidad de los hombros. No obstante y aún cuando se firme un contrato de subarriendo, el contrato principal seguirá estando a tu nombre, lo que te hace legalmente responsable de cualquier daño que le ocurra al inmueble, o incluso de las mensualidades que el subarrendatario no pague. Otro factor que debes tomar en cuenta es que, hasta tanto no finalice el plazo del contrato, no recibirás tu depósito de seguridad. ¿Nuestra recomendación? Encuentra a un subarrendador que sea responsable y de tu confianza para minimizar las sorpresas en el futuro.

Hacer un re-renting

Puede que el re-renting te parezca muy similar al subarriendo, pero no lo es. En el re-renting el nuevo inquilino se compromete en un documento principal. ¿Qué quiere decir esto? Que tu contrato de arrendamiento quedará rescindido, recibirás tu depósito y le entregarás el apartamento al nuevo inquilino quien, a su vez, deberá firmar un nuevo contrato de arrendamiento y entregar su propio depósito de garantía. En esta opción, no serás responsable por los daños que pueda ocasionar el nuevo inquilino. Por tanto, es una de las alternativas más recomendables.

Recuerda: Si el arrendador no puede encontrar un nuevo inquilino antes de que te mudes, es probable que debas pagar los días que la unidad permanezca vacante. ¿Qué puedes hacer en este escenario? ¡Tomar la iniciativa y encontrar el inquilino perfecto por tu cuenta! Piensa que, de hacerlo, reducirás las consecuencias y penalidades asociadas a tu contrato.

Eso sí, recuerda que tu arrendador no está obligado a aceptar a cualquier candidato. De hecho, hay varios factores que podrían llevarlo a descartar un perfil, como el puntaje de crédito, el historial de alquileres, las referencias de antiguos arrendadores e incluso el saldo de su cuenta bancaria. Así que, te conviene dar lo mejor de ti desde el principio.

Haz una oferta para terminar el contrato

Si después de leer tu contrato no has encontrado una cláusula de liberación anticipada y no tienes el tiempo de buscar un nuevo inquilino, quizás debas considerar hacerle una buena oferta al arrendador para dar por terminado la relación arrendaticia. El trato usual ante la ruptura de un lease de apartamento es pagar de 2-3 meses de mensualidad y perder el depósito de seguridad, pero esto no es una regla escrita.

Negocia con el propietario de qué forma puedes reducir las penalidades y tarifas asociadas a la terminación anticipada del contrato, y llega a un acuerdo que sea favorable para ambas partes.

Recuerda: Antes de pagar algo, pon el acuerdo por escrito, solicita recibos de los pagos de las mensualidades y adjunta los estados de cuenta de las facturas de servicios públicos, mantenimiento del apartamento, entre otros. De esta forma, tendrás un respaldo de que has entregado el inmueble libre de deudas y en buen estado de conservación, y que no debes ningún monto de dinero por romper el contrato antes de tiempo.

Acude a un sindicato local de inquilinos

Si a pesar de tu buena fe nada funciona, es decir, no has podido llegar a un acuerdo favorable para ambas partes, ¡no todo está perdido! Todavía tienes algunas cartas bajo la manga.

En algunos condados, existen sindicatos de inquilinos que se encargan de ayudar a las partes a solucionar cualquier problema que se presente con el contrato de arrendamiento, incluyendo la ruptura del lease. 

Además, los sindicatos pueden asesorarte a mitigar los daños de la ruptura anticipada del lease, ya que conocen las leyes específicas del condado y de la ciudad en la que vives, y podrían facilitarte asesoramiento, explicarte tus derechos como inquilino, darte algunas pautas para romper el contrato con éxito, etc. 

Contactar a un sindicato de inquilinos también puede ser útil si el propietario no está esforzándose para encontrar a un nuevo inquilino o quiere cobrarte más de lo que le corresponde.

Busca asesoramiento legal

Si sientes que la situación se te escapa de las manos y que el propietario se está aprovechando de tu buena fe, ya sea porque está cobrándote mucho más de lo que le corresponde o porque pretende que pagues por daños que no fueron causados por ti, lo mejor es acudir ante un abogado. Buscar asesoramiento legal ahora podría salvarte de pagar más de la cuenta y también de perder tiempo en una disputa sin sentido.

Pase lo que pase, ¡prepárate para pagar!

Romper un lease de apartamento no suele ser un proceso económico, ni para el arrendador ni para el inquilino. Por tanto, lo mejor es que te prepares desde el día uno para pagar el monto más alto, incluso si no llegas a ese punto. Recuerda que si no pagas la rescisión del contrato y, dependiendo de la ciudad en la que vivas, serás responsable de pagar por todos los días que el inmueble esté libre, hasta tanto el propietario no encuentre a alguien que te reemplace.

En muchos estados de los Estados Unidos incluso existe la práctica de que, si el nuevo inquilino no es capaz de pagar la misma mensualidad que solías pagar, podrían cobrarte la diferencia.

¡No olvides dejarlo todo por escrito!

Es importante que, desde la primera conversación que tengas con tu arrendador sobre la posibildad de romper el lease del apartamento, ¡dejes todo por escrito! Esto los protegerá a ambos si el asunto llega a un litigio, por ejemplo. La mejor forma de dejarlo todo “en el papel” sería que las comunicaciones se realicen vía correo electrónico. Si tienes alguna conversación por teléfono o en persona, asegúrate de tomar notas. Cuando termine la conversación, envíale un correo electrónico al propietario que incluya todos los puntos que tocaron y pídele que te envíe una confirmación por escrito para garantizar su conformidad.

Para hacerlo, bastaría con incluir una nota como la siguiente: “Hola. Solo quería asegurarme de que he entendido todos los puntos que tratamos el día XX. ¿Podría confirmarme que esto fue lo que acordamos?”.

Si tienes dudas o crees que necesitas ayuda para romper el lease de tu apartamento, ¡no dudes en ponerte en contacto con un abogado! Aunque sus honorarios sean altos, te ayudará a llegar a un acuerdo privado con el arrendador sin tener que pasar por un litigio. Además, podrás aprovecharte de su experiencia, ya que -en algunos casos- no basta con negociar con el propietario y la única forma de solucionar la disputa sería en la corte. Si bien este procedimiento suena costoso, no lo es en comparación con otros recursos legales. De hecho, es expedito y te protegerá de tener que pagarle al arrendador mucho más de lo que le debes.

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