Alrededor de tres millones y medio de personas financiaron sus hipotecas a través del Programa de Refinanciamiento de Vivienda Asequible (HARP); un programa fundado en el 2009 para ayudar a financiar hipotecas underwater producto de la crisis financiera del 2008.
Lamentablemente, el programa HARP finalizó en el año 2018 y ya no se encuentra disponible. Aun así, si tienes problemas para pagar tu crédito hipotecario, te conviene saber más sobre este programa y sus alternativas.
Pensando en eso, hemos investigado profundamente, incluyendo fuentes oficiales, para explicarte todo lo que debes saber sobre qué fue el programa HARP, cómo funcionaba y las opciones de refinanciamiento de vivienda a la que puedes aplicar hoy en día.
¿Qué es el programa HARP y cómo funcionaba?
Fue desarrollado a partir de la burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos, conocida también como la crisis financiera del 2008, y sus consecuencias en el mercado de préstamos hipotecarios.
Para entonces, las tasas de interés se habían elevado considerablemente y eran muchas las familias que estaban en riesgo de perder sus casas por no poder pagar a tiempo los plazos de su hipoteca variable.
Recordemos que el valor de las propiedades sufrió una caída abrupta, por lo que vender la casa no bastaba para resolver el problema. Solo en 2008, hubo una caída de casi el 14%. Las ventas de casas de segunda mano disminuyó un 10.6% ese mismo año, al igual que la de casas nuevas (35.3% menos).
Pues bien, ante este panorama, HARP ofrecía un refinanciamiento de hipoteca a bajas tasas de interés, esto a través de una red de prestamistas asociados. Como resultado, los prestatarios obtenían un acceso más fácil y estable a viviendas asequibles.
Pros y contras del HARP
En el pasado, el programa HARP fue una ayuda fundamental para los propietarios que no podían cumplir con la estructura de pago de su hipoteca. Para entender mejor su funcionamiento, te dejamos sus principales ventajas y desventajas:
Pros
- Tasas de intereses fijas
- No exigía un puntaje de crédito mínimo en general
- Fácil proceso de aplicación
- Ayudaba a reducir los pagos mensuales
- Requisitos de elegibilidad sencillos
- No necesitabas adquirir un nuevo seguro hipotecario
Contras
- Solo disponible para préstamos de Freddie Mac o Fannie Mae
- Las tasas de refinanciamiento podía ser elevadas
- Altos costos de cierre
¿Quién era elegible para el programa HARP?
Ser elegible para aplicar a una refinanciación del HARP no era complicado. Sin embargo, antes de hacerlo tenías que tener en consideración los requisitos para una segunda hipoteca de este programa:
- Tener una hipoteca vendida u originada por Freddie Mac o Fannie Mae.
- Préstamo original obtenido más tardar en 31 de mayo del 2009 y con una relación préstamo-valor (LTV) mínimo del 80%.
- No haberse retrasado con los pagos del préstamo en mínimo seis meses.
- Máximo un retraso de 30 días en el pago en los últimos doce meses.
Además de eso, podían aplicar algunos requerimientos adicionales según el prestamista y la propiedad hipotecada:
- Tener el préstamo original por lo menos 15 meses.
- Que la propiedad hipotecaria estuviera en buenas condiciones.
- Puntaje crediticio mínimo según el tipo de propiedad y la cantidad.
- La propiedad debía ser utilizada como residencia principal, inversión inmobiliaria o segunda casa si era una unidad individual.
Diferencias entre HARP y el Home Affordable Modification Program
Aunque el Programa de Modificación de Vivienda Asequible (HAMP) es paralelo al HARP y tienen objetivos parecidos, no deben confundirse. Para empezar, el HAMP fue un programa diseñado para ayudar a personas con alto riesgo de ejecución hipotecaria.
Mientras tanto, el HARP se encargaba de financiar a personas que no se habían atrasado con los pagos de su hipoteca, aunque igual necesitaban de una refinanciación con tasas de interés más fáciles de pagar.
Tanto la audiencia de ambos programas, como los beneficios que ofrecen, son distintos. Para comprender mejor cuáles eran sus diferencias, mira el siguiente cuadro:
| Programa | HARP | HAMP |
| ¿Quién era elegible? | Propietarios con hipotecas sumergidas, capacidad financiera y sin pagos atrasados | Propietarios con pagos atrasados y en peligro de ejecución hipotecaria por incumplimiento |
| ¿Qué ofrecía? | Eliminar la hipoteca original por una refinanciación con una tasa de interés fija y baja | Modificar los plazos de pago, tolerancia de retrasos y tasas de interés del préstamo original |
Programas que reemplazaron al HARP Program
Luego de que el HARP finalizará el 31 de diciembre de 2018, la FHFA dio a conocer sus programas particulares de refinanciación préstamos Fannie Mae y Freddie Mac. Conoce cuáles son:
Refinanciamiento de Alto LTV (HLTV) de Fannie Mae
Es un programa de refinación para propietarios con una proporción LTV superior al límite establecido para acceder a una refinanciación estándar de retiro en efectivo, pero con un historial de pagos puntuales.
Más allá de no tener pagos atrasados, sus principales requisitos de elegibilidad consisten límites mínimos de LTV, los cuales varían según el tipo de propiedad como se muestra en esta tabla:
| Tipo de propiedad | Cantidad de propiedades | LTV mínimo |
| Primera residencia | 1 | 97.01% |
| 2 | 85.01% | |
| 3 o 4 | 75.01% | |
| Segunda casa | 1 | 90.01% |
| Propiedad de inversión | De 1 a 4 | 75.01% |
Además de eso, el préstamo nuevo a adquirir para la refinanciación no debe ser superior a los 30 años y ofrecer al prestatario alguno de estos beneficios:
- Pago de capital e interés (P&I) más bajo
- Tasa de interés inferior a la del préstamo original
- Pago de amortización más corto
- Ser un producto hipotecario más sólido y estable que el anterior
Refinanciamiento de Ayuda Mejorada (ERR) de Freddie Mac
Es un programa parecido al de Fannie Mae. Ofrece refinanciación a prestatarios de hipotecas Freddie Mac con un buen historial de pagos puntuales, pero con alto índice LTV que les impide obtener un refinanciamiento estándar.
A diferencia del Fannie Mae High LTV, los límites mínimos de LTV deben exceder los límites máximos de Freddie Mac para hipotecas de refinanciamiento estándar sin retiro en efectivo:
| Tipo de propiedad | Cantidad de propiedades | LTV mínimo |
| Primera residencia | 1 | 95% |
| 2 | 85% | |
| 3 o 4 | 80% | |
| Segunda casa | N/A | 90% |
| Propiedad de inversión | 1 | 85% |
| De 2 a 4 | 75% |
