Tomar la decisión de refinanciar tu hipoteca podría ser difícil. A fin de cuentas, hay muchos aspectos que deberías tomar en cuenta, en especial la equidad de la propiedad, la tasa de interés que te ofrezca el nuevo prestamista, qué tarifas o cargos adicionales aplican y el próximo plazo de pago. Sin embargo, hubo un programa federal diseñado por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA o Federal Housing Finance Agency) que buscó lanzarle un salvavidas a los propietarios que estuvieran con el agua al cuello: el programa HARP.
¿Qué es el programa HARP y cómo funcionaba? ¿Cuáles eran los requisitos para calificar a un préstamo hipotecario con HARP? ¡Vamos a verlo con detenimiento!
¿Qué es el programa HARP (Home Affordable Refinance Program)?
¿Lo primero que debes saber? Este programa fue específicamente pensado para que los prestatarios se pudieran beneficiar de un refinanciamiento a una tasa de interés mucho más baja que la que se manejaba en el mercado.
Nota: El programa HARP fue lanzado en el año 2009, justamente después de la crisis financiera ocasionada por la burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos. En principio, la FHFA y el Departamento del Tesoro calcularon que los beneficiarios de este programa podrían llegar a las cuatro millones de personas.
¿Cómo funcionaba el programa HARP de viviendas asequibles?
Debido al impacto de la crisis financiera del 2008 -y a su efecto en el valor de los inmuebles del país- muchos propietarios comenzaron a hundirse en deudas y dejaron de pagar sus hipotecas o al menos estaban en un grave peligro de hacerlo. La FHFA puso sus ojos en un grupo específico de prestamistas: los que estaban “upside-down” o bajo el agua; ambos términos financieros equivalentes.
¿Qué pasa cuando un prestatario está bajo el agua?
Se dice que un prestatario está bajo el agua o que tiene una hipoteca underwater cuando la deuda de su préstamo es mayor al valor actual de la garantía. En el caso de una hipoteca, la garantía de los prestamistas son las propiedades. En este caso, si el propietario dejase de pagar, el banco lo perdería todo porque el valor de la casa sería mucho menor a la cuota que aún debe pagar el prestatario. De venderlo, no recuperaría nada y esto podría llevarlos a una situación de insolvencia o desestabilizarlos financieramente hablando.
¿Cuál es el objetivo del programa HARP?
El gobierno federal lanzó el programa HARP en el 2009 para intentar reducir la tasa de ejecuciones hipotecarias y así ayudar a los prestatarios de alto riesgo, es decir, a los que estaban a punto de dejar de pagar su hipoteca y, por ende, de perder la propiedad. En sí, hay varios factores que debes saber de este programa:
- HARP era especial para refinanciar una hipoteca. Las tasas de interés y, en consecuencia, la cuota mensual del préstamo se reduciría al máximo en comparación con el mercado.
- Mientras que los bancos trabajan con hipotecas de tasa variable, HARP ofrecía tasas de intereses fijas que se mantenían estables a lo largo del tiempo.
- Esto, sin duda, podría haberte ayudado a evitar una ejecución hipotecaria, a mantener un techo sobre tu cabeza y a acumular más capital.
Recuerda: El programa HARP de viviendas asequibles solo estuvo disponible para aquellos prestatarios que calificaran. Para poder hacerlo, debían estar al día con los pagos de la hipoteca y la propiedad tenía que estar en buenas condiciones. Los prestatarios que hubiesen dejado de pagar o que fueron desalojados de sus propiedades, lamentablemente, no eran elegibles para el programa.
¿Cómo saber si soy elegible para un refinanciamiento con el programa HARP?
Los refinanciamientos hipotecarios de la FHFA eran similares a cualquiera de los que se ofrecen en los bancos y cooperativas de crédito. ¿Qué quiere decir eso? Que estaba sujeto a ciertas condiciones de elegibilidad.
Primero, debías asegurarte de que tu hipoteca estuviera respaldada o fuera emitida por Fannie Mae y Freddie Mac. Si quieres saber si este era tu caso, no dejes de visitar Fannie Mae Mortgage Loan Lookup y Loan Look-Up Tool de Freddie Mac. Segundo, la hipoteca debe haberse vendido a Freddie Mac o a Fannie Mae antes del 31 de mayo del 2009, no después.
Tercero, debías estar al día con los pagos. ¿Qué quiere decir esto? Que no podrías atrasarte en tus pagos por más de 30 días en los últimos seis meses y que tu historial anual tampoco podía presentar más de un pago retrasado, independientemente del tiempo de retraso.
Nota: Recuerda que el programa HARP se extendió hasta el 31 de diciembre de 2018 y ya no está disponible.
Diferencias entre HARP y las llamadas “Modificaciones” (Modification)
La modificación hipotecaria (Modification) fue otro programa que se implementó para detener el flujo de ejecuciones hipotecarias en los Estados Unidos después de la caída del mercado. A diferencia del HARP, estos programas eran para prestatarios que ya estuvieran en incumplimiento con el préstamo o para aquellos que estuvieran en un riesgo de incumplimiento inminente.
Por supuesto, estas no eran las únicas distinciones. Las modificaciones solo podían hacerse a través del prestamista actual y cada uno de ellos establecería los requisitos para calificar al programa. Además, aunque el proceso para modificar la hipoteca cambia los términos del contrato -a través de una nota hipotecaria- no es igual al refinanciamiento.
Por ejemplo, las modificaciones pueden cambiar las obligaciones tributarias para hacerlas más onerosas que antes, ya que los términos de la modificación incluirían la cancelación de una parte de la deuda que tendría entonces que enterarse en el Servicio de Rentas Internas (IRS o Internal Revenue Service) como un ingreso laboral.
Recomendación: Si estás pensando en modificar tu hipoteca, consulta con un profesional de impuestos con licencia. Así, podrás conocer si estarías obligado a hacerte cargo de algunas responsabilidades fiscales adicionales.
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