¿Cómo comprar una casa en Estados Unidos? Paso a paso

Comprar una casa en Estados Unidos es el sueño de muchas personas. Además de los ciudadanos norteamericanos y residentes que desean comprar una vivienda para cambiar su estilo de vida, están los extranjeros que desean invertir en el sector inmobiliario de este país. Si te sientes identificado con alguna de estas situaciones, a continuación despejamos todas tus dudas y te explicamos cómo comprar una casa en Estados Unidos.

Cómo comprar una casa en Estados Unidos si eres ciudadano norteamericano o residente

Comprar una casa requiere mucho tiempo y esfuerzo, pero con estos 10 pasos que presentamos a continuación, tu proceso de compra será más sencillo. 

Paso 1: Comienza tu investigación pronto

Tan pronto como puedas, comienza a buscar información y listados de propiedades inmobiliarias en sitios web, periódicos y revistas del sector. Toma nota de las viviendas que te interesan y mira cuánto tiempo permanecen en el mercado. Anota cualquier cambio en los precios de venta, esto te dará una idea de las tendencias del mercado inmobiliario en áreas específicas.

Paso 2: Define qué tipo de casa puedes comprar

Los prestamistas generalmente recomiendan que las personas busquen casas que no cuesten más de tres a cinco veces sus ingresos anuales, considerando que planean hacer un pago inicial del 20% y tienen una cantidad moderada de otras deudas.

Pero esta decisión debes tomarla basándote en tu propia situación financiera. Usa una Calculadora de Asequibilidad para analizar qué tipo de casa puedes comprar.

También es recomendable ahorrar para que puedas asumir el pago inicial cuando decidas comprar la vivienda.

Paso 3: Consigue la precalificación y la preaprobación para el crédito de tu hipoteca

Antes de comenzar tu búsqueda de vivienda, necesitarás saber cuánto puedes gastar realmente. La mejor manera de hacerlo es obtener una precalificación de hipoteca.

Para ser precalificado, sólo necesitas proporcionar alguna información financiera a tu banco o tu asesor hipotecario, como los ingresos y la cantidad de ahorros e inversiones que tienes.Tu prestamista revisará esta información y te dirá cuánto puede prestarte.

Con esta información puedes buscar casas que se encuentren dentro un rango de precios acorde con tu situación financiera. Más tarde, puedes obtener una preaprobación para el crédito, lo que implica proporcionar tus documentos financieros (estados de cuenta W-2, talones de cheques, estados de cuenta bancarios, etc.) para que tu prestamista pueda verificar tu estado financiero y tu crédito.

Sigue leyendo: ¿Cuánto vale tu casa? Conoce el precio de tu vivienda hoy

Paso 4: Busca el agente inmobiliario adecuado

Los agentes inmobiliarios pueden convertirse en aliados importantes cuando se compra o se vende una casa.

Los agentes de bienes raíces o agentes inmobiliarios pueden proporcionarte información muy útil. Su experiencia con el proceso de compra-venta de viviendas, sus habilidades de negociación y la información que tengan sobre la zona en la que deseas vivir pueden ser muy valiosos. Y lo mejor de todo es que no te costará nada su servicio; sus honorarios están incluidos en la comisión que paga el vendedor de la casa.

Paso 5: Busca tu casa ideal y haz una oferta

Comienza a recorrer las casas que se encuentren dentro de tu rango de precio ideal. Es recomendable que tomes notas sobre las casas que visitas. Probablemente, verás muchas viviendas y podría ser difícil recordar todo sobre ellas. Además de los apuntes, las fotos y los videos podrían ser buenas alternativa para ayudarte a recordar.

Asegúrate de revisar los pequeños detalles de cada casa. Por ejemplo:

  • Prueba la plomería haciendo funcionar la ducha para ver cuán fuerte es la presión del agua y cuánto tiempo es necesario esperar a que salga agua caliente.
  • Prueba el sistema eléctrico encendiendo y apagando los interruptores.
  • Abre y cierra las ventanas y las puertas para ver si funcionan correctamente.

También es importante evaluar la urbanización o vecindario y tomar algunas notas:

  • ¿Están bien mantenidas las otras casas de la cuadra?
  • ¿Cuánto tráfico hay en la calle?
  • ¿Hay suficiente espacio para que tus familiares y amigos dejen su vehículo cuando te visitan?
  • ¿Está bien ubicada y cerca de escuelas, centros comerciales, restaurantes, parques y transporte público?
Tómate el tiempo que necesites para encontrar tu casa ideal. Luego, junto a tu agente de bienes raíces haz una oferta justa tomando en cuenta el precio de otras casas similares en la zona.

Una vez que hayas llegado a un acuerdo sobre el precio con el vendedor, la casa entrará en “escrow” o depósito en garantía. En este período se debe completar todos los pasos restantes para finalizar el proceso de compra.

Paso 6: Solicita una inspección de la casa

Generalmente, las ofertas de compra están condicionadas a una inspección de la propiedad para comprobar si hay daños estructurales o cosas que deban ser reparadas. Tu agente de bienes raíces debe ayudarte a organizar esta inspección después de haber sido aceptada tu oferta. Esto te dará la oportunidad de renegociar tu oferta o retirarla sin penalización si la inspección revela daños materiales significativos.

Tanto tú como el vendedor recibirán un informe sobre los hallazgos que obtenga el inspector de la casa.

Si lo deseas, este es el momento de solicitar al vendedor que realice las reparaciones pertinentes. Antes de cerrar la venta, tendrás derecho a realizar un recorrido por el inmueble para confirmar que se han hecho las reparaciones acordadas.

Paso 7: Solicita tu crédito hipotecario

Los prestamistas tienen una amplia gama de programas de préstamos a precios competitivos. Sin embargo, es probable que tengas muchas dudas sobre el proceso de solicitud de créditos. En ese caso buscar un asesor hipotecario de confianza es importante para que todo sea mucho más fácil para ti.

Cada comprador de vivienda tiene sus propias prioridades al elegir una hipoteca. Algunos están interesados en mantener sus pagos mensuales lo más bajos posible. Otros están interesados en que sus pagos mensuales nunca aumenten. Y otros eligen un préstamo pensando que volverán a mudarse en pocos años.

Paso 8: Espera la valoración o tasación de la casa

El prestamista se encargará de que un tasador independiente realice una estimación del valor de la casa que estás comprando. El tasador es miembro de una tercera empresa, es decir, no está directamente relacionado con el prestamista. Con esta tasación, todas las partes involucradas podrán saber que estás pagando un precio justo por la casa.

Paso 9: Espera por los documentos

Como puedes imaginar, hay mucho papeleo involucrado en la compra de una casa. Tu prestamista hará las diligencias necesarias para que una compañía de títulos se encargue de los documentos y asegure que el vendedor es dueño legítimo de la casa que estás comprando.

Paso 10: Cierra la operación

En el cierre, debes firmar todos los papeles necesarios para completar la compra, incluyendo los documentos del préstamo. Normalmente, el crédito tarda un par de días después de que los documentos son devueltos al prestamista. Una vez que el cheque es entregado al vendedor, estás listo para mudarte a tu nueva casa.

Cómo comprar una casa en Estados Unidos si eres extranjero

Si eres extranjero y quieres saber cómo comprar una casa en Estados Unidos es probable que tengas muchas dudas. Lo que haremos primero será aclarar algunos puntos relacionados con el área legal y financiera. Posteriormente, te hablaremos de los pasos que debes seguir para comprar una casa en Estados Unidos y, finalmente, te explicaremos cuales son los costos que debes asumir para llevar a cabo la compra.

¿Es factible comprar una casa en Estados Unidos siendo extranjero?

Existen algunas limitaciones en cuanto a la compra de bienes inmuebles en Estados Unidos por parte de los extranjeros, pero no son relevantes.

A nivel federal hay restricciones a los extranjeros no residentes (NRA o Nonresident Aliens) que poseen o invierten en bienes inmuebles:

  • Ley de Divulgación de Inversiones Extranjeras Agrícolas de 1978 (FIDA)
  • Ley de Encuesta de Inversiones Internacionales de 1976 (IISA) 
  • La Ley de Impuestos a la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles de 1980 (FIRPTA)

A efectos prácticos, estas restricciones son insignificantes. En Oklahoma, a los extranjeros no se les permite comprar tierras (terrenos) pero pueden comprar condominios.

¿Qué tipo de inmuebles se pueden comprar en EE.UU. con estatus de turista?

Como turista tienes la posibilidad de comprar  fincas, casas y condominios (conocidos popularmente como condos). La situación es un poco más complicada para los apartamentos en régimen de co-ops, a menos que se trate de cooperativas administradas con reglas similares a la de los condos.

El problema radica, básicamente, en que para comprar un co-op se requiere tener tanto los ingresos como la mayoría del patrimonio en Estados Unidos. Este requisito es prácticamente imposible de cumplir en el caso de los turistas extranjeros.

¿Un extranjero puede obtener la tarjeta de residencia por comprar una vivienda en EE.UU.?

No, la compra de un inmueble en Estados Unidos no está contemplada actualmente como una alternativa para obtener la residencia.

¿Un extranjero puede obtener un crédito hipotecario en Estados Unidos?

Sí, aunque seas extranjero puedes solicitar un préstamo en Estados Unidos para comprar una casa. Pero debes tener en cuenta que las condiciones, probablemente, serán más estrictas. 

Debes aportar una suma importante para el pago inicial, el porcentaje podrá variar dependiendo del banco y del estado donde quieras comprar.

Además, los bancos suelen solicitar garantías adicionales a los extranjeros, como un depósito destinado a cubrir los pagos de la hipoteca del primer año, más los seguros y todos los gastos del inmueble, por ejemplo.

¿Cuánto tiempo se debe esperar por la tramitación de la compra?

Después de haber encontrado la casa que te gusta, el trámite del cierre de la operación puede ser de 30 días aproximadamente. No es un requisito indispensable que estés en Estados Unidos, puedes otorgar un poder notarial (Power of attorney) a un representante.

Pasos para comprar una casa en Estados Unidos

El procedimiento específico podría variar ligeramente de un estado a otro, así como entre condados y ciudades. En la ciudad de Nueva York, por ejemplo, los pasos que debes seguir para comprar una casa son los siguientes:

  1. Haz una oferta a través de tu agente inmobiliario. El vendedor podrá aceptarla o realizar una contraoferta, iniciando un proceso de negociación que, con suerte, conducirá a un acuerdo sobre el precio, las condiciones y la fecha de cierre.
  2. El abogado del vendedor comenzará la preparación del contrato de venta. Debe solicitar y revisar los siguientes documentos: la escritura, la inspección, la póliza de seguro del título, los pagarés o las hipotecas de la propiedad, los certificados de ocupación, los recibos de impuestos, las facturas de electricidad y de servicios públicos, los contratos, las normas para el uso del ascensor, las piscinas, etc.
  3. Mientras tanto tu abogado examina las condiciones financieras del condominio donde quieres comprar. Recuerda que en la ciudad de Nueva York se requiere un abogado de bienes raíces en todas las transacciones inmobiliarias.
  4. Tu abogado debe revisar y gestionar la escritura del contrato, la inspección del título y la póliza de seguro del título, así como la inspección, el certificado de ocupación, el recibo de impuesto sobre la propiedad inmobiliaria, las facturas de calefacción, electricidad y servicios en general.
  5. Después de que tu abogado concluya que la condición financiera del condominio es satisfactoria, que los estatutos del edificio son aceptables y que el contrato de venta también es correcto, debes firmar el contrato. En ese momento te solicitarán que presentes un depósito del 10% del precio de compra. El contrato más el depósito será  remitido al vendedor para su firma. Este dinero se mantendrá en una cuenta de depósito del abogado del vendedor hasta el cierre. Es importante señalar que hasta que todas las partes hayan firmado el contrato y éste haya sido entregado, el vendedor puede seguir considerando y aceptando otras ofertas.
  6. Recibirás de tu agente de bienes raíces los reglamentos de la junta y los documentos de solicitud. En el caso de los condominios, la venta está condicionada a que la Junta apruebe al comprador, al menos que compres directamente al promotor. En el contrato de compra se estipulará que debes presentar rápidamente la solicitud para la aprobación de la junta, después de la emisión de un compromiso de financiación, si lo hubiera. Debes cooperar con las solicitudes de la junta del condominio y proporcionar cualquier documentación que requiera para emitir la autorización. Suelen pedir: la solicitud, un estado financiero firmado por un Contador Público Autorizado, todos los soportes de tu estado financiero, declaraciones de impuestos de los últimos 3 años, estados de cuenta bancarios, cartas de referencia personal y financiera, cartas de referencia profesional, el contrato de venta, documentos bancarios (si es necesario) que indiquen que tu préstamo está vigente, etc.
  7. Tu solicitud será revisada y si todos los materiales requeridos están incluidos y en orden, normalmente se concede la aprobación. Después de este paso puedes proceder con los trámites de cierre.
  8. El proceso de cierre de operación se llevan a cabo según la ley y varía de una región a otra. Por lo general, todas las partes están presentes, se verifica su identidad, se preparan los documentos, se revisan los cálculos y ajustes financieros y se intercambian documentos, dinero e información. El cierre suele realizarse en la oficina del abogado del vendedor, aunque también se puede efectuar en la oficina del abogado del prestamista. En el cierre se cubren diversos costos, que varían según la jurisdicción. El comprador suele pagar los honorarios para registrar la escritura y la hipoteca, las facturas de los servicios públicos, los honorarios del depósito en garantía, los honorarios del abogado del banco, los impuestos, las tasaciones especiales, los gastos de financiación, los honorarios de inspección, los ajustes y otros honorarios que pueden ser impuestos por el gobierno estatal y local.
  9. Para protegerte a ti y a tu prestamista de los derechos de terceros sobre el inmueble, es aconsejable que tu abogado registre los documentos correspondientes. Para ello debe presentarlos en una oficina de registro público.

Costos asociados a la compra de un inmueble en Estados Unidos

Los costos de transacción incluyen todos los pagos que se deben hacer durante la compra y después de ésta: honorarios de abogados, notarios, tasas de registro, impuestos, honorarios de agentes, etc.

Informe de título y seguro

Los importes del seguro del título varían según la ubicación de la propiedad. El seguro de título sólo puede adquirirse al cierre, después de que la transacción se haya completado entre el comprador y el vendedor y se haya pagado el precio acordado.

El informe del título, aunque no es obligatorio, es un requisito previo esencial para concretar el seguro del título. Las compañías de títulos no proporcionan un seguro de título sin un informe de título en el que se observe el historial de la escritura, incluyendo los embargos, convenios y otras limitaciones del título.

El costo total del informe del título y el seguro del título difiere ampliamente según el tamaño y el valor de la propiedad, la ubicación y la cobertura y complejidad de la investigación. Es recomendable buscar el mejor precio, como guía general debe ser alrededor del 0,5% del valor de la propiedad.

Tarifas de registro

Las tarifas de registro son cobradas por el gobierno al inscribir el cambio de propiedad en el registro público. Puede ser pagado por cualquiera de las partes, pero normalmente lo paga el comprador. Los honorarios de registro son normalmente cantidades fijas y muy pequeñas.

Cuota legal

Los honorarios del abogado pueden variar según el lugar y la complejidad de la transacción. La mayoría cobra un porcentaje del precio de venta, del 0,5% al 1%, mientras que otros abogados cobran una tarifa fija o por hora. Cada parte paga su propio abogado.

Impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles (RPTT o Real estate transfer tax)

El impuesto de transferencia varía según la ubicación de la propiedad. Existen cinco estados que no imponen impuestos de transferencia (Mississippi, Missouri, Nuevo México, Dakota del Norte y Wyoming). La Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces tiene una lista con los respectivos importes de impuestos de transferencia de bienes inmuebles de cada estado.

En la ciudad de Nueva York, por ejemplo, la tasa del impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles varía según el valor de la propiedad y la clasificación de la misma.

RPTT de New York City

Propiedad residencial:

INGRESOS IMPONIBLESTASA DE IMPUESTO
Hasta 500.000 dólares1%
Más de 500.000 dólares1.425%

La tarifa del agente de bienes raíces

Los honorarios del agente de bienes raíces o del corredor generalmente son negociables. Aunque la tasa estándar es del 6%, algunos agentes están dispuestos a reducir su tasa sólo para cerrar un trato. Algunos agentes imponen una tarifa más alta pero incluyen otras funciones como la búsqueda del título. Normalmente la paga el vendedor.

Costos de transacción: Resumen 

COSTOS DE TRANSACCIÓN¿QUIÉN PAGA?
Informe del título y el seguro0.5% – 1.0%Comprador
Cuota de registro0.20% – 0.50%Comprador
Honorarios legales0.5% – 1.0%Comprador
0.5% – 1.0%Vendedor
Impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles1% – 1.425%Vendedor
La tarifa del corredor de bienes raíces6.00%Vendedor
Los costos pagados por el comprador1.20% – 2.50%
Los costos pagados por el vendedor7.50% – 8.425%
Costos totales (ambas partes)8.70% – 10.925%

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