Si estás buscando qué tipo de contrato de arrendamiento elegir, habrás escuchado en algún momento sobre el Triple Net Lease, también conocido como NNN, un tipo de contrato del cual debes conocer varios aspectos.
A lo largo de este artículo encontrarás qué significa Triple Net Lease, cómo funciona, cuáles son sus ventajas y desventajas, entre otros aspectos. Es decir, te diremos todo lo que necesitas saber sobre este tipo de contratos para saber si te conviene o no.
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¿Qué es NNN?
Esos gastos operativos o de propiedad son independientes del costo del alquiler, así como de los servicios públicos, los cuales también deben ser costeados por el inquilino. En su mayoría, este tipo de contratos pueden ser encontrados en bienes raíces comerciales.
Ahora bien, dadas las características del contrato, el significado de un NNN tiende a clasificarse como un arrendamiento neto absoluto, ya que los gastos son del arrendatario. No obstante, no es un hecho obligatorio y puede variar según la antigüedad del edificio.
¿Cómo funciona el Triple Net Lease?
Más allá de saber qué es NNN, debes entender cómo funciona. Teniendo en cuenta Triple Net Lease en español significa arrendamiento neto triple, se puede deducir que es diferente a un arrendamiento bruto (gross lease), neto único, doble o un porcentaje.
Con un Triple Net Lease, el arrendatario es responsable de pagar el alquiler, los servicios públicos, además de cubrir los gastos por mantenimiento de las áreas comunes (CAM por sus siglas en inglés), el seguro del edificio y el impuesto a la propiedad.
Por lo general, estos últimos tres gastos son responsabilidad del propietario. Sin embargo, con un NNN el inquilino realiza un aporte proporcional que los cubre, dicho importe es calculado a través de una tasa de capitalización en función a la credibilidad del arrendatario.
Como resultado, el valor de la renta en estos contratos está por debajo en comparación con otros. El arrendatario paga menos de alquiler, gasta más en costos operativos de propiedad y puede colocar un límite máximo al costo.
Así, si esos tres gastos operativos superan el límite establecido en el contrato, el arrendatario sólo pagará una parte del gasto, mientras que el propietario tendrá la responsabilidad económica del resto. Esto se puede aplicar a otro tipo de gastos.
¿Qué incluye un Triple Net Lease?
En general, un contrato Triple Net Lease incluye los gastos de impuestos inmobiliarios generados por el inmueble, el seguro del edificio y el costo de mantenimiento específico de las áreas comunes, lo que a su vez incluye:
- Utilidades
- Mantenimiento de áreas externas
- Paisajismo
- Estacionamiento
- Colocación de señales en el edificio.
- Costos de seguridad
- Renovaciones externas
Entre los gastos a cubrir por el arrendatario en un NNN se encuentran las renovaciones y reparaciones, algo que también sucede en los Rent to Own. Sin embargo, en antiguos edificios es el propietario o el arrendador quien se debe encargar de las reparaciones.
Del mismo modo, en el Triple Net Lease se pueden ver incluidos las condiciones en el uso de propiedad, es decir, como el arrendatario tiene permitido utilizar la misma, el plazo de arrendamiento, el cual tiende a ser de largo plazo y el costo del alquiler.
¿Cómo se calcula el NNN?
La fórmula más utilizada para calcular el leasing neto triple es en función a la renta base, también conocida como alquiler bruto, sumando cada gasto operativo y dividiendo todo entre doce.
De esa forma, mediante la siguiente fórmula se calcula el costo mensual del arrendamiento NNN: Monto del arrendamiento= (Alquiler en bruto+CAM+Impuesto de la propiedad+Seguro inmobiliario)/12.
Ventajas y desventajas del NNN
Puede parecer que un Triple Net Lease es solo ventajoso para los arrendadores. Sin embargo, los beneficios e inconvenientes de lo que significa un NNN son diferentes si eres propietario o arrendatario. Conoce cuáles son en la siguiente tabla de pros y contras:
| Rol | Ventajas | Desventajas |
| Propietario | Flujo de ingresos pasivos recurrente a largo plazo (10 a 15 años). | Se deben hacer cambios en la propiedad para volver a arrendarla. |
| No se puede utilizar la propiedad para otros fines durante años. | ||
| Se reduce la carga de administración al no encargarse de los gastos operativos de CAM, seguro inmobiliario e impuestos. | Sus beneficios pueden verse afectados por el riesgo crediticio del arrendatario. | |
| No es fácil encontrar inquilinos confiables dispuestos a firmar un contrato NNN. | ||
| Arrendatario | Adquiere mayor control sobre el mantenimiento, cambios en la propiedad y su conservación | Puede haber un aumento en los impuestos y en el costo del seguro de propiedad. |
| Puede controlar los gastos de servicios públicos y mantenimiento. | Pagar más en algunos gastos operativos por un mal cálculo del propietario. | |
| Posibilidad de reclamar ante exceso de impuestos. | Deben invertir más tiempo en la administración de la propiedad y trabajo. | |
| Puede seleccionar la compañía de seguros. | Se pueden presentar costos inesperados por obligaciones fiscales, reparaciones y mantenimiento. | |
| Gozan de una propiedad a una tasa baja en comparación con los arrendamientos en bruto. |
¿Cuándo escoger un Triple Net Lease?
Teniendo en cuenta las ventajas y desventajas de un arrendamiento NNN, tanto para propietarios como arrendatarios, se puede decir que es una buena opción cuando:
- Los propietarios desean invertir. Un Triple Net Lease puede considerarse un método de inversión a largo plazo para los arrendadores, quienes a su vez tienen menos gastos generales por la propiedad.
- El arrendatario quiere mayores derechos en la propiedad. Con un arrendamiento NNN el inquilino puede realizar cambios en renovaciones en la propiedad. Además, el Triple Net Lease es flexible cuando se trata de un aumento en el seguro o impuestos.
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Referencias:
- https://www.prologis.com/what-we-do/resources/what-is-a-triple-net-lease
- https://www.contractscounsel.com/t/us/triple-net-lease
- https://aquilacommercial.com/learning-center/what-is-a-triple-net-lease/
- https://www.wallstreetmojo.com/triple-net-lease/
- https://www.investopedia.com/terms/t/triple-net-lease-nnn.asp
