¿Qué es Rent to Own y cómo funciona el alquiler con opción a compra en EE. UU?

¿Qué es rent to own?
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Lo que debes saber

Rent to own permite alquilar una propiedad con opción a compra, ayudando a quienes no pueden pagar un pago inicial del 20% o no tienen buen crédito.

Te permite vivir en la casa mientras ahorras u obtienes un mejor puntaje crediticio para acceder a una hipoteca y comprarla.

El proceso incluye negociar contrato, pagar tarifa de opción, realizar pagos de renta mensual y solicitar hipoteca al final del plazo.

Si estás buscando comprar una casa, pero no cuentas con ahorros suficientes para un down payment del 20% o con un FICO score ideal para una hipoteca, no te preocupes: hay una alternativa que te puede ayudar a lograrlo.

El rent to own es alquilar una propiedad con la opción de comprarla después de un plazo determinado. Te permite vivir en la casa de tus sueños, a pesar de que no la puedas comprar en este momento, con la desventaja de tener que asumir algunos costos extras.

Aprende aquí todo lo que necesitas saber sobre el rent to own, desde cómo funciona hasta cuáles son sus ventajas y desventajas, y así podrás decidir si es, o no, la opción correcta para ti.

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Cómo funciona rent to own

El rent to own es una estrategia que algunas personas aplican para comprar una casa. Si arriendas una propiedad bajo este tipo de acuerdo, tendrás la opción de comprarla al final del plazo. El proceso suele ser así:

Negocias todos los aspectos del contrato rent to own

Todo comienza en el momento en que acuerdas con el propietario actual de la casa un precio de compra y un plazo para el contrato. El tiempo puede variar desde meses hasta años. La idea es que mientras alquilas puedas ahorrar y mejorar tu puntaje crediticio.

Además, deberás averiguar si eres responsable de cubrir reparaciones, mantenimiento, tarifas de la asociación de propietarios (HOA) e impuestos de la casa durante el tiempo en alquiler. En ese caso, podrías estar frente a un NNN, o triple net lease.

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Pagas una tarifa por adelantado

Una vez que ambas partes están de acuerdo, deberás pagarle al vendedor una tarifa única no reembolsable para acceder a la opción de compra. Esta suele oscilar entre el 1% al 5% del precio total. Este dinero puede que se destine como parte de tu pago inicial.

Sigue leyendo: ¿Cuánto debo ganar para comprar una casa en USA?

Haces el pago de renta mensual y ahorras para la compra

Debes tener en cuenta que los pagos de alquiler de los rent to own suelen ser más altos que los precios regulares en la misma área. La razón es porque tu pago mensual cubre tanto la renta como el crédito de alquiler, que son ahorros para el pago inicial.

El porcentaje del crédito o prima de alquiler suele ser del 25% al 30% del pago mensual. Es una forma de ahorrar para la cuota inicial, pero también es necesario evaluar si es posible de acuerdo con tu presupuesto mensual.

Por ejemplo, si el alquiler acordado es de $1,500 durante tres años, aproximadamente $375 se depositarán mensualmente en el crédito de alquiler. De esa forma, luego del período, habrás reunido $13,500 que se aportan al pago de la casa.

Solicitas una hipoteca y compras la casa de tus sueños

Cuando se acerque el fin del plazo acordado, deberás solicitar una hipoteca. Para ello, busca el mejor prestamista hipotecario y encuentra el que más te convenga.

Según los términos del contrato, parte o la totalidad del dinero del crédito de alquiler y la tarifa de opción puede ser acreditada como parte de tu pago inicial.

Es importante que tengas en cuenta que, si no calificas para una hipoteca, la opción de compra para la casa acordada podría caducar. Y, en ese caso, la tarifa de opción se pierde.

Tipos de rent to own

Si estás considerando acceder a un contrato rent to own, debes saber que hay dos tipos principales de acuerdos que se diferencian en la parte de compra.

  • Lease-option: Este tipo de contrato te da el derecho de comprar la vivienda después del período acordado, pero no estás obligado a hacerlo. Es decir, te da la opción de salida en caso de que cambies de opinión.
  • Lease-purchase: Con este contrato estarás obligado legalmente a comprar la casa después del período de alquiler. Esto implica que tu única salida será adquirir la propiedad, sin importar si puedes pagarlo o no.

Pros y contras del rent to own

Al momento de decidir si la estrategia del rent to own es, o no, ideal para ti, es recomendable evaluar cuáles son sus ventajas y desventajas.

Ventajas del rent to own

El beneficio principal de este tipo de estrategia es que te permite vivir en la casa mientras ahorras u obtienes un mejor puntaje crediticio para acceder a una hipoteca y comprarla. Así como esta, hay otras ventajas del rent to own:

  • Los aspectos del contrato son negociables. El proceso del rent to own no está tan regulado como otros, por lo que los términos pueden ser acordados para buscar lo mejor para las partes.
  • Nadie podrá comprar la casa antes que tú. Mientras dure el contrato, tú serás el único con la opción de compra garantizada.
  • Puedes probar antes de comprar. Algunas veces una casa parece ser perfecta y, cuando te mudas, descubres cosas que no te gustan. Con un rent to own, puedes vivir en ella y asegurarte que la quieres antes de adquirirla.
  • No solo gastas dinero en alquiler. El rent to own te permite mensualmente depositar una parte que te ayuda a pagar tu hipoteca.

Desventajas del rent to own

El rent to own tiene algunos contras que pueden desalentarte a utilizarlo para comprar la casa de tus sueños. Por ejemplo, el alquiler que pagarás mensualmente será más alto que uno estándar y, quizás, esté fuera de tu presupuesto. Algunos otros que debes considerar son:

  • Puedes tener que pagar extra por reparaciones y mantenimiento. Un contrato rent to own puede establecer que todos los gastos de cuidar la propiedad deban salir de tu bolsillo.
  • Construir un mejor crédito puede tomar más tiempo del que pensabas. Esto puede afectar la capacidad de adquirir la casa o tener que acceder a una hipoteca no tan buena.
  • Si decides no comprar la casa, puedes perder dinero. La tarifa de opción que pagas por adelantado no se recupera en caso de que no compres la propiedad. Incluso podrías perder el crédito de alquiler que construyes todos los meses.
  • Ofrecen menos flexibilidad. Este tipo de contrato suele ser bastante rígido y no permitir pagos omitidos o atrasados.
  • Puede que pagues más de lo que vale la casa. Dado que el precio de la propiedad se acuerda con anterioridad, el valor puede caer durante el período de alquiler.

¿Qué considerar antes de firmar el contrato rent to own?

Un contrato rent to own implica una responsabilidad que se asume a largo plazo. Algunos aspectos a considerar antes de firma son:

  • Revisa el contrato. Estos suelen beneficiar más al vendedor que al comprador, pero puedes negociar algunos términos. Comprueba si se trata de un lease-option o lease-purchase.
  • Conoce los términos de pago. Asegúrate de saber cuál será el monto de la renta y cómo se va a aplicar a la opción de compra. Es importante que sepas cuáles son las fechas límite de pago.
  • Busca ayuda calificada. Un abogado en bienes raíces puede ayudar a comprender el contrato y, así, podrás conocer bien los términos.
  • Averigua el valor del inmueble. Haz una evaluación del mercado y garantiza que estás pagando un precio justo por la propiedad. Obtén una tasación independiente.
  • Realiza una inspección de la casa. No compres a ciegas, verifica si la propiedad necesita reparaciones. Dependiendo de ello, puede que logres negociar. También asegúrate de que los impuestos de la propiedad están al día.
  • Evalúa las condiciones de cancelación. Antes de firmar, conoce cómo puedes cancelar el contrato y, en caso de hacerlo, cuáles serán las consecuencias.
  • Investiga al vendedor. Revisa el informe crediticio del vendedor para buscar signos de problemas financieros y obtén un informe del título de propiedad para ver cuánto tiempo hace que este es dueño de la vivienda; cuanto más tiempo lo sea, mejor.

Alternativas al rent to own

Aunque el rent to own puede ser una opción ideal para algunos, existen otras alternativas que te pueden permitir comprar una casa si tienes bajo puntaje crediticio o sin muchos ahorros. Algunas de ellas son:

  • Préstamo de la FHA. Al estar garantizados por la Administración Federal de Vivienda (FHA o Federal Housing Administration), te permite acceder a una hipoteca con un pago inicial mínimo del 3.5%. No es necesario tener un crédito estelar.
  • Préstamos convencionales. Pueden ofrecer créditos con pagos iniciales tan bajos como el 3%, pero probablemente sea necesario que tengas un buen credit score.
  • Préstamos USDA. Están respaldados por el Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA o United States Department of Agriculture). Puedes comprar una casa sin pago inicial en pueblos y zonas rurales elegibles.

Sobre el autor

Andreina es Economista y cuenta con seis años de experiencia en la creación de contenido. En Créditos en USA se enfoca en crear contenido útil y claro para ayudarte a navegar con facilidad en el mundo financiero.

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