¿Qué significa rent to own y cómo funciona?

Si estás buscando comprar una casa, quizá estés interesado en saber qué es «rent to own».

Rent-to-own debería ser definido como el alquiler con opción de compra, también conocido rental purchase o rent-to-buy, es un tipo de transacción legalmente documentada en virtud de la cual se arriendan bienes tangibles, como muebles, aparatos electrónicos de consumo, vehículos automotores, electrodomésticos, bienes inmuebles y anillos de compromiso, a cambio de un pago semanal o mensual, con la opción de compra en algún momento del acuerdo.

Si eres como la mayoría de los compradores de viviendas, necesitarás una hipoteca para financiar la compra de una nueva casa. Para calificar, debes tener un buen puntaje de crédito y dinero en efectivo para el pago inicial. Sin esto, la ruta tradicional para ser propietario de una casa puede que no sea una opción.

Contratos rent-to-own

Sin embargo, existe una alternativa: un acuerdo de alquiler con opción a compra (rent-to-own). En este acuerdo se alquila una casa por un determinado período de tiempo, con la opción de comprarla antes de que venza el contrato de alquiler.

Los acuerdos de alquiler con opción a compra tienen dos partes: un acuerdo de alquiler estándar y una opción de compra. Es más complicado que el alquiler, y tendrás que tomar precauciones adicionales para proteger tus intereses. Hacerlo te ayudará a determinar si el trato es una buena opción.

Información clave:

  • Un rent-to-own o contrato de alquiler con opción de compra es un acuerdo en el que te comprometes a alquilar una propiedad durante un período de tiempo determinado, con la opción de comprarla antes de que el contrato se acabe.
  • Los rent-to-own incluyen un contrato de alquiler estándar y también una opción de compra de la propiedad en un momento posterior.
  • Comprende que los acuerdos de alquiler con opción de arrendamiento (Lease Option) te dan el derecho de comprar la vivienda cuando el contrato de alquiler expira, mientras que los contratos de alquiler compra-arrendamiento (Lease Purchase) con opción de compra te exigen que la compres.
  • Pagas el alquiler durante todo el contrato de arrendamiento y, en algunos casos, un porcentaje del pago se aplica al precio de compra.
  • En algunos rent-to-own, es posible que tengas que mantener la propiedad y pagar las reparaciones.

Honorarios iniciales no reembolsables

En un acuerdo de alquiler con opción de compra (rent-to-own), tú (como comprador) pagas al vendedor una cuota inicial única, normalmente no reembolsable, denominada cuota de opción, dinero de opción o consideración de opción. Esta tarifa es lo que te da la opción de comprar la casa para alguna fecha en el futuro.

La tarifa de opción es a menudo negociable, ya que no hay una tarifa estándar. Aún así, la comisión normalmente oscila entre el 2,5% y el 7% del precio de compra.

Lease-Option vs. Lease-Purchase 

Es importante señalar que hay diferentes tipos de contratos de alquiler con opción a compra, y que algunos son más fáciles y flexibles para el consumidor que otros.

Los contratos de alquiler con opción de compra tipo “opción de arrendamiento-Lease Option” te dan el derecho, pero no la obligación, de comprar la casa cuando el contrato de alquiler expira. Si decides no comprar la propiedad al final del contrato de arrendamiento, la opción simplemente expira y puedes irte sin ninguna obligación de seguir pagando el alquiler o de comprar.

Ten cuidado con los contratos de arrendamiento con opción de compra tipo “compra-arrendamiento-Lease Purchase” . Con ellos, podrías estar legalmente obligado a comprar la vivienda al final del contrato de alquiler, tanto si puedes pagarlo como si no. Para tener la opción de compra sin la obligación, debe ser un contrato de alquiler con opción de compra.

Dado que la jerga legal puede ser difícil de descifrar, siempre es una buena idea revisar el contrato con un abogado inmobiliario calificado antes de firmar cualquier documento, para que conozcas tus derechos y sepas exactamente en qué te estás metiendo.

Rent-to-own: Acordar el precio de compra

Los acuerdos rent-to-own o alquiler con opción a compra deben especificar cuándo y cómo se determina el precio de compra de la casa. En algunos casos, tú y el vendedor acordarán un precio de compra cuando se firme el contrato, a menudo a un precio más alto que el valor de mercado actual. En otras situaciones, el precio se determina cuando vence el contrato de alquiler, basándose en el valor de mercado de la propiedad en ese momento. Muchos compradores prefieren «fijar» el precio de compra, especialmente en los mercados donde los precios de las viviendas están en alza.

Rent-to-own: Aplicación de la renta al principal

Pagarás el alquiler durante el plazo del contrato. La pregunta es si una parte de cada pago mensual se descontará del precio de compra eventual. Por ejemplo, si pagas $1,200 de alquiler cada mes durante tres años, y el 25% de eso se acredita a la compra, ganarás un crédito de alquiler de $10,800 ($1,200 x 0.25 = $300; $300 x 36 meses = $10,800). Por lo general, el alquiler es un poco más alto que la tarifa vigente en la zona para compensar el crédito de alquiler que recibes. Pero asegúrate de saber lo que obtienes por pagar esa prima.

En algunos contratos, todo o parte del dinero de la opción que debes pagar puede aplicarse al precio de compra eventual al cierre.

Rent-to-own: Mantenimiento de la vivienda en alquiler

Dependiendo de los términos del contrato, tú puedes ser el responsable del mantenimiento de la propiedad y el pago de las reparaciones. Por lo general, esto es responsabilidad del propietario, así que lee la letra pequeña de tu contrato cuidadosamente.

Los vendedores son los responsables de las cuotas de la asociación de propietarios, los impuestos y el seguro (después de todo, sigue siendo su casa), por lo que normalmente deciden cubrir estos costos. De cualquier manera, necesitarás una póliza de seguro de inquilino para cubrir eventuales pérdidas. Esto proporciona cobertura de responsabilidad civil si alguien se lesiona mientras está en tu casa o si lesionas a alguien accidentalmente. También protege tus bienes.

Asegúrate de que la responsabilidad de pago correspondiente a mantenimiento y reparación estén claramente establecidos en el contrato (pídele a tu abogado que te explique tus responsabilidades). El mantenimiento de la propiedad, por ejemplo, cortar el césped, rastrillar las hojas y limpiar las canaletas, etc., es muy diferente de reemplazar un techo dañado o de mantener la electricidad al día.

Solicita que inspeccionen la casa, ordena una tasación y asegúrate de que los impuestos de la propiedad estén al día antes de firmar cualquier cosa.

Rent-to-own: La compra de la propiedad

Lo que sucede cuando el contrato termina depende, en parte, del tipo de acuerdo que  firmaste. Si tienes un contrato de alquiler con  opción de arrendamiento (Lease Option) y quieres comprar la propiedad, probablemente tendrás que obtener una hipoteca (u otro tipo de financiación) para pagar al vendedor en su totalidad.

Por el contrario, si decides no comprar la casa o no consigues el financiamiento al final del plazo del contrato de arrendamiento, la opción expira y te mudas de la casa, como si estuvieras alquilando cualquier otra propiedad.
Ya sea que tu seas responsable de todo o sólo de cortar el césped, solicita que inspeccionen la casa, ordena una tasación y asegúrate de que los impuestos de la propiedad estén al día antes de firmar cualquier cosa.

Es probable que pierdas el dinero pagado hasta ese momento, incluido el dinero de la opción y cualquier crédito de alquiler ganado, pero no tendrás ninguna obligación de seguir alquilando o de comprar la casa.

Si tienes un contrato compra-arrendamiento (Lease Purchase), estás legalmente obligado a comprar la propiedad cuando venza el contrato. Esto puede ser problemático por muchas razones, especialmente si no puedes asegurar una hipoteca.

Los contratos de opción de arrendamiento casi siempre son preferibles a los contratos de compra-arrendamiento con opción de compra porque ofrecen más flexibilidad y no corres el riesgo de ser demandado si no estás dispuesto o no puedes comprar la vivienda cuando el contrato de arrendamiento expire.

En resumen

Trata el proceso de arriendo de la misma manera que si estuvieras comprando una casa: realiza las diligencias correspondientes, investiga el área, compara los precios con otras casas cercanas, investiga el contrato e investiga el historial del vendedor.

El candidato ideal para rent-to-own

Un contrato rent-to-own puede ser una excelente opción si eres un aspirante a propietario pero no estás preparado, financieramente. Estos acuerdos te dan la oportunidad de poner tus finanzas en orden, mejorar su puntaje de crédito y ahorrar dinero para el pago inicial mientras «aseguras» la casa que te gustaría poseer. Si el dinero de la opción y/o un porcentaje del alquiler se destina al precio de compra, lo que a menudo hacen, también se consigue construir algo que conviene.

Los acuerdos de alquiler con opción a compra (rent-to-own) se han orientado tradicionalmente hacia personas que no pueden calificar para préstamos convencionales. Pero hay un segundo grupo de candidatos que han sido pasados por alto en gran medida por la industria del alquiler con opción a compra: personas que no pueden obtener hipotecas en mercados de préstamos caros y no convencionales.

«En los mercados inmobiliarios urbanos de alto costo, donde los préstamos jumbo (no convencionales) son el estándar, existe una gran demanda de una mejor solución para las personas financieramente viables y solventes que no pueden o no quieren una hipoteca todavía», dice Marjorie Scholtz, fundadora y CEO de Verbhouse, una empresa emergente con sede en San Francisco que está redefiniendo el mercado de alquiler con opción a compra.

«A medida que los precios de las viviendas aumentan y cada vez más ciudades se ven obligadas a superar los límites de los préstamos y a recurrir a préstamos enormes, el problema pasa de los consumidores a la industria de la financiación de viviendas», dice Scholtz. Con estrictas directrices de suscripción automática y requisitos de pago inicial del 20% al 40%, incluso las personas con capacidad financiera pueden tener problemas para obtener financiación en estos mercados.

«Cualquier cosa inusual (en ingresos, por ejemplo) coloca a las personas con buenos ingresos en un estado ‘atípico’ porque los aseguradores no pueden encajarlos en un perfil», dice Scholtz. Esto incluye a las personas que tienen ingresos no tradicionales, son trabajadores por cuenta propia o contratados, o tienen créditos no establecidos en los Estados Unidos (por ejemplo, los extranjeros), y aquellos que simplemente carecen del enorme 20% a 40% de entrada que los bancos exigen para los préstamos no conformes.

Antes de firmar el contrato rent-to-own

Aunque vayas a alquilar antes de comprar, es una buena idea hacer  misma diligencia como si fueras a comprar la casa directamente. Si estás considerando una propiedad de alquiler con opción a compra, asegúrate de lo siguiente:

  • Elige los términos correctos. Firma un contrato de opción de alquiler en lugar de un contrato de alquiler con opción de compra.
  • Busca ayuda. Contrata a un abogado de bienes raíces calificado para que te explique el contrato y te ayude a entender tus derechos y obligaciones. Es posible que desees negociar algunos puntos antes de firmar o evitar el acuerdo si no es lo suficientemente favorable para ti.
  • Investiga el contrato. Asegúrate de entenderlo:
    • los plazos (lo que se debe hacer y cuándo)
    • La cuota de opción y los pagos de alquiler. Y cuánto de cada uno se aplica al precio de compra.
    • Cómo se determina el precio de compra.
    • Cómo ejercer tu opción de compra (por ejemplo, el vendedor puede exigir que notifiques por adelantado y por escrito tu intención de comprar).
    • Si se permiten las mascotas.
    • Quién es responsable de la manutención, las cuotas de la asociación de propietarios, los impuestos sobre la propiedad y similares.
  • Investiga la casa. Ordena una tasación independiente, obtén una inspección de la propiedad, asegúrate de que los impuestos de la propiedad están al día, y asegúrate de que no hay gravámenes sobre la propiedad.
  • Investiga al vendedor. Revisa el informe crediticio del vendedor para buscar signos de problemas financieros y obten un informe del título de propiedad para ver cuánto tiempo hace que el vendedor es dueño de la vivienda; cuanto más tiempo lo sea y cuanto más capital tenga, mejor.
  • Revisa dos veces. ¿Bajo qué condiciones perderías tu opción de compra de la propiedad? Puedes perder este derecho si te retrasas en un pago de la renta o si no notificas al vendedor por escrito tu intención de comprar.

Conclusión

Un acuerdo de alquiler con opción a compra permite a los potenciales compradores de vivienda mudarse a una casa de inmediato. Tendrán varios años para trabajar en la mejora de sus puntuaciones de crédito y/o ahorrar para un pago inicial antes de tratar de obtener una hipoteca.

Por supuesto, deben cumplirse ciertos términos y condiciones, de acuerdo con el rent-to-own o contrato de alquiler con opción a compra. Incluso, si un agente inmobiliario ayuda con el proceso, es esencial consultar a un abogado inmobiliario calificado que pueda aclarar el contrato y sus derechos antes de firmar cualquier documento.

Sigue leyendo:

¡Comparte nuestro artículo!


Artículos relacionados:

Deja un comentario

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!