¿Qué es «loss mitigation» y qué significa?

Debido a la preocupación del gobierno por el aumento de las tasas de ejecución hipotecaria en los últimos años, las instituciones y organismos del estado desarrollaron una serie de iniciativas; esto para evitar que se repitiera el colapso del mercado de propiedades que se produjo a principios de la década de 2000, cuyo punto más álgido se experimentó entre 2008-2010. Esas iniciativas de prevención incluían lo que se conoce como loss mitigation, o en español, mitigación de las pérdidas.

Contrario a lo que se piensa, nadie -ni siquiera los bancos e inversionistas- se benefician de las ejecuciones hipotecarias porque suelen ser procedimientos largos y costosos.

Que es loss mitigation

¿Qué es “loss mitigation” y qué significa?

Como dijimos anteriormente, loss mitigation significa en español “mitigación de pérdidas”. Pero, ¿qué es loss mitigation? Básicamente, es un proceso que trata de proteger a los propietarios de viviendas que tengan una hipoteca activa de una posible ejecución hipotecaria.

En sí, el término podría calzar a la perfección con cualquiera de las diversas estrategias que se pueden emplear para que los propietarios se pongan al día con sus pagos hipotecarios y, por ende, conserven sus viviendas. En el peor de los casos, cuando un prestatario no puede pagar su hipoteca, la mitigación de pérdidas es capaz de disminuir el impacto negativo que deja una ejecución hipotecaria.

Por lo tanto, si estás preocupado por ese retraso que tienes en los pagos de la hipoteca, necesitas comprender qué es y cómo funciona al 100% este concepto, ya que podría ayudarte a mantener tu casa.

El papel del gobierno en el mercado de la vivienda 

El mercado de la vivienda representa un factor importante en la lectura de la estabilidad financiera de un país. De hecho, podría mostrar indicios sobre la inestabilidad de la economía misma. En este último caso, el gobierno podría decidir intervenir en el mercado para corregir la curva

¿Por qué? Pues, dado que existe una correlación entre las crisis financieras y las dificultades en el sector inmobiliario, el gobierno tiene un gran interés en promover y preservar la propiedad y su valor. Es por eso que el gobierno federal participa en el mercado de la vivienda y no de una sola forma sino de múltiples maneras, incluyendo la entrega de incentivos a la propiedad y distintos métodos financiación hipotecaria.

En los últimos años tenemos una clara muestra del intervencionismo saludable del gobierno. La crisis financiera de 2008 demostró que el sector hipotecario no estaba preparado para responder eficientemente a las necesidades de los propietarios que tenían dificultades para pagar las cuotas mensuales de sus casas. Por lo tanto, el gobierno federal tomó la iniciativa de dictar directrices firmes para los prestatarios, así como reglamentos para proteger a todas las partes involucradas en este mercado.

Creación de la FHFA

Tras la recesión de 2008, el gobierno federal creó la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA), esto a través de la promulgación y publicación de la Ley de Vivienda y Recuperación Económica. La FHFA pasó a ser el organismo responsable de la supervisión, la emisión de reglamentos y la vigilancia del mercado inmobiliario; específicamente de los sistemas de administración hipotecaria del Banco Federal de Préstamos para la Vivienda, Fannie Mae y Freddie Mac. 

¿Qué hizo la FHFA? En sí, estudiar cómo evitar la resolución de los atrasos con el objetivo de mantener a los propietarios de viviendas en dificultades financieras dentro de sus casas -siempre que fuera posible- y, al mismo tiempo, minimizar las pérdidas de los prestamistas e inversores. A principios de 2009, se estableció el plan Making Home Affordable (MHA). Este plan proporcionó alternativas a la ejecución hipotecaria y estuvo dirigido a ayudar solo a los propietarios de viviendas que se vieron afectados por la crisis de 2008. 

Creación del HAMP

Bajo el MHA se creó también el HAMP, el Programa de Modificación de Viviendas Asequibles. Este programa permitía realizar modificaciones estándar al contrato de la hipoteca. Su objetivo era simple: reducir los pagos mensuales de las hipotecas para que las personas en crisis pudieran realizar sus pagos. Las reducciones que se establecían a través del HAMP variaban dependiendo del caso, pero en palabras simples, tenían la intención de reducir las mensualidades a una cantidad que fuese cómoda para los propietarios endeudados.

En el año 2016, el Departamento del Tesoro de los Estados Unidos, la FHFA y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) publicaron un trabajo de investigación llamado «Principios rectores para el futuro de la mitigación de pérdidas» (Guiding Principles for the Future of Loss Mitigation: How The Lessons Learned From The Financial Crisis Can Influence The Path Forward). Este documento fue creado para ayudar a todos los participantes a continuar trabajando por la estabilización del mercado de la vivienda y, en consecuencia, apoyar a los propietarios en dificultades.

El documento esbozó directrices a seguir e identificó cuáles eran las mejores prácticas para la implementación de la loss mitigation, centrándose en cinco pilares que después fueron calificados como los cinco principios clave de la mitigación de pérdidas:

  1. Accesibilidad: Crear un proceso simple para aquellos propietarios de viviendas que necesiten asistencia.
  2. Asequibilidad: Modificar los términos de los préstamos hipotecarios para proporcionar un alivio en materia de pagos.
  3. Sostenibilidad: Ofrecer soluciones a largo plazo para reducir los impagos, es decir, la tasa moratoria hipotecaria en el mercado.
  4. Transparencia: Asegurar que todo el proceso sea claro y fácil de comprender e implementar.
  5. Rendición de cuentas: Comprobar que haya una supervisión efectiva, es decir, adecuada y pertinente.

¿Cuáles son las estrategias para implementar la mitigación de pérdidas o loss mitigation?

Las estrategias de loss mitigation se crearon, tal como dijimos anteriormente, para ayudar a los propietarios que estuvieran luchando por mantenerse al día con los pagos de sus hipotecas y también a los inversionistas que dependieran de los ingresos que estas hipotecas le proporcionaban

La idea era simple: trabajando juntos, los propietarios de las viviendas hipotecadas y los administradores de los préstamos (como Fannie Mae) podían modificar las disposiciones del contrato, elaborar un plan de refinanciamiento, extender la duración del pago o emprender una gran variedad de métodos diferentes que les permitirían mantener la hipoteca intacta, es decir, inejecutable.

Nota: Es importante que sepas que el primer paso cuando te das cuenta de que no podrás pagar tu hipoteca es tocarle la puerta al administrador del préstamo. Recuerda que en el mundo financiero, la proacción es clave. Si le informas de tu situación económica al administrador, este podría ponerte en contacto con un especialista en loss mitigation, esto para ayudarte a identificar algunas vías posibles que te permitan 1) mantenerte al día con los pagos y 2) conservar tu casa. En resumen, este especialista analizará tus finanzas y te ayudará a trazar un plan de pagos manejable que no afecte tu día a día.

Importante: Es posible que ante este escenario, el prestamista o administrador de tu hipoteca te obligue a presentar una solicitud de loss mitigation. Esta solicitud puede incluir información personal, datos importantes sobre la propiedad, etc. Por tanto, quizás debas reunir y presentar tus talonarios de pago, las últimas declaraciones de impuestos, tus estados de cuenta bancarios, entre otros; esto para demostrar que te encuentras ante una dificultad económica.

Entonces, teniendo esto en claro, es hora de hablar de las estrategias de loss mitigation. ¿Cuáles son? 

#1 Planes de pago

Es posible que puedas trabajar con tu prestamista para modificar las condiciones de tu préstamo actual. Si los pagos de la hipoteca se dejaron de hacer debido a una crisis temporal -como la pérdida momentánea de empleo o una enfermedad que ya pasó- puedes trazar un nuevo calendario de pagos para ponerte al día. Este plan incluiría montos adicionales de dinero que te ayudarán a compensar los que dejaste de hacer.

#2 Planes de indulgencia

Lo que se conoce como el forbearance. Los planes de indulgencia le permiten al propietario de la vivienda dejar de pagar -o hacer pagos reducidos- durante un período de tiempo determinado. Durante este plazo, el propietario puede trabajar para resolver la crisis: encontrar un nuevo trabajo, vender algún bien, etc.

Una vez que la dificultad se resuelva, los propietarios podrán poner en práctica un plan de amortización que les ayudará a ponerse al día con los pagos que no hayan hecho. Esto se logra, generalmente, elaborando un nuevo plan de pagos o modificando los términos del contrato.

En otras palabras, el forbearance te permitirá tomarte el tiempo necesario para poner tus finanzas en orden, para después continuar con el pago de la hipoteca.

#3 Modificaciones de la hipoteca

La modificación de la hipoteca se conoce en inglés como “flex modification”. Esta estrategia está diseñada para ayudar a los propietarios a obtener un alivio modificando su programa de pagos actual. Para implementar una flex modification, se requiere que el administrador de la hipoteca reduzca los pagos del préstamo. Esto puede hacerse de varias maneras: ajustando el tipo de interés, añadiendo los pagos atrasados al saldo restante del préstamo, ampliando el plazo de duración de la hipoteca o devolviendo parte del capital restante.

Los resultados de la flex modification serán diferentes para cada propietario. En última instancia, los pagos más bajos estarán destinados a evitar la ejecución hipotecaria para que las familias puedan permanecer en sus casas.

Por ejemplo, en 2016, la FHFA le pidió a los administradores de las hipotecas del país que desarrollaran un programa de modificación de préstamos post-crisis alineado con los objetivos de la implementación del loss mitigation. Estos programas utilizarían las lecciones aprendidas en 2008-2010 para resolver o, mejor dicho, frenar la crisis

Los planes de flex modification le permitieron a los propietarios alterar los términos de sus hipotecas sin tener que pasar por un nuevo proceso de entrega y evaluación de documentación, por lo que resultó ser una opción bastante novedosa y rápida de implementar.

Sin duda, la flex modification es una alternativa válida para evitar o reducir la tasa de morosidad y ayudar a los propietarios a mantenerse en sus hogares. 

Nota: Consulta con tu prestamista para asegurarte de que cumples con los requisitos de elegibilidad para una modificación de hipoteca.

¿Qué se puede hacer con una modificación flexible de la hipoteca?

Las opciones son variadas, pero podríamos resumirlas en las siguientes:

  • Llevar la tasa de interés del préstamo a los niveles actuales, esto en caso que los APR hayan disminuido. (Opción válida para prestatarios con un LTV superior o igual al 80%)
  • Capitalizar los retrasos como un pago atrasado.
  • Extender la duración de la hipoteca, en ocasiones hasta por 40 años a partir de la fecha de modificación.
  • Aplicar un forbearance al monto principal del préstamo, esto en caso que el prestatario necesite reducir el LTV al 100%.
  • Si la mora alcanza los 90 días y el prestatario no logra reducir en un 20% sus pagos y en un 40% su relación deudas-ingresos; el recaudador podría renunciar a parte del capital hasta que se alcancen estos objetivos.
  • Si el prestatario tiene más de 90 días de mora, se puede implementar un forbearance adicional en conjunto con una modificación flexible del préstamo para cumplir con la meta de reducir el monto de los pagos en un 20%.
Importante: Puedes complementar esta información y conocer más sobre las modificaciones flexibles, sus requisitos de elegibilidad y características adicionales conectando directamente a tu prestamista. Él te proporcionará detalles importantes sobre esta opción y te ayudará a decidir cuál es la estrategia de loss mitigation más apropiada para ti.

¿Qué hacer cuando el loss mitigation falla?

Lamentablemente, incluso si se pone en marcha un plan como la modificación flexible, la indulgencia del préstamo o el forbearance, o un nuevo plan para reembolsar los pagos no realizados a tiempo; sigue existiendo la posibilidad de que la estrategia de mitigación de pérdidas fracase. En casos como estos, todavía hay prácticas que puedes implementar en lugar de dejar de pagar tu hipoteca indefinidamente y arriesgarte a quedarte sin dinero y sin casa:

Decantarse por una short sale

Una short sale se produce cuando un propietario vende su propiedad por un importe igual o inferior al del saldo de la hipoteca. El producto de la venta va al prestamista. Si hay un saldo pendiente en la hipoteca después de la venta de la casa, el prestamista perdonará la diferencia o, por el contrario, el prestatario obtendrá una sentencia de deficiencia. 

Nota: Una sentencia de deficiencia significa que el prestatario estará obligado a pagar la diferencia entre el precio de venta y el valor original de la hipoteca al prestamista en el futuro.

Aunque no es lo ideal, una short sale puede ayudar a los prestatarios a proteger su historial de crédito evitando así la ejecución hipotecaria. En una short sale, el prestatario encuentra un comprador, y el comprador compra su casa. Por supuesto, la venta estará sujeta a la aprobación del prestamista.

Debes entender que una short sale está diseñada para beneficiar tanto al prestamista como al prestatario. El prestatario tiene una vía de escape de su hipoteca y el prestamista puede recuperar una parte o la totalidad de sus posibles pérdidas. Además, se evitan el costoso proceso de una ejecución hipotecaria y desalojo.

Es importante tener en cuenta que el propietario que no puede pagar la hipoteca con el producto de la venta puede ser declarado como responsable de pagar el resto del saldo en el futuro. En algunos casos, el propietario puede recibir asistencia para la reubicación en materia de vivienda.

Entregar la escritura de la casa de forma voluntaria

La escritura de propiedad inmobiliaria es un documento que transfiere voluntariamente el título de la propiedad del actual propietario de la vivienda al prestamista hipotecario, esto a cambio de la cancelación de cualquier obligación hipotecaria. En este caso, el prestatario simplemente debe firmarle la escritura al prestamista siempre que este se comprometa a liberarlo de sus responsabilidades.

Entregar la escritura de forma voluntaria en vez de esperar la ejecución de la hipoteca ayuda a todas las partes a evitar el largo y costoso proceso de ejecución y desalojo. Entregar el título de la propiedad, sin duda, le permite a los prestatarios negociar con sus prestamistas para reducir o eliminar el saldo pendiente y esto es un grandioso punto a favor.

En algunos casos, el prestatario puede llegar a un acuerdo con el prestamista para que este le permita arrendar la propiedad por un período de tiempo determinado mientras encuentra una vivienda alternativa. Por lo general, son los prestatarios los que deben solicitar el procedimiento.

La aceptación de una escritura de propiedad inmobiliaria por parte del prestamista dependerá de varios factores, entre ellos, el valor justo de mercado de la casa o apartamento y la cantidad adeudada por concepto de capital.

En conclusión, ¿qué es “loss mitigation” y qué significa?

Si no puedes cumplir con los pagos de tu hipoteca debido a una dificultad temporal, hay opciones disponibles que podrían ayudarte a mitigar el riesgo de tener que enfrentarte a una ejecución hipotecaria. ¿Nuestra recomendación? Debes hablar con tu prestamista apenas sospeches o notes que no podrás cumplir con los pagos en un futuro cercano. 

Piensa que de esta forma podrán trabajar juntos para explorar las alternativas disponibles según tu caso particular. Estas conversaciones te protegerán de perder tu casa y también ayudarán a tu prestamista a no perder dinero por la mora en el préstamo.

Si tienes más preguntas que respuestas sobre cómo ponerte al día o no dejar de hacer los pagos de tu hipoteca, asegúrate de revisar la sección de “hipotecas” de Creditosenusa.com. Allí encontrarás artículos informativos, calculadoras en línea y otros recursos que te ayudarán a tomar una decisión acertada.

Sigue leyendo:

¡Comparte nuestro artículo!


Artículos relacionados:

Deja un comentario

¡NO sigas este enlace o serás bloqueado en este sitio!