Si vives en California, seguramente habrás escuchado de la Ellis Act. Esta es una legislación que permite a los arrendadores desalojar a los inquilinos para “salir del mercado”. Sin embargo, no siempre se utiliza con este fin. Muchos arrendadores amenazan con aplicar la Ellis Act sin base y, en ocasiones, los inquilinos terminan dejando la vivienda sin bases.
A continuación, te enseñaremos qué es Ellis Act, cómo se aplica y todo lo que debes saber al respecto.
¿Qué es Ellis Act?
La legislación fue aprobada en respuesta a la decisión de la Corte Suprema de California en el caso Nash vs. Ciudad de Santa Monica, en el que se estableció que se permitía el desalojo de inquilinos para retirarse del negocio de alquiler de hogares. El nombre de “Ellis” fue proporcionado en honor al Senador Republicano James L. Ellis, quien era representante de San Diego.
Esta ley prohíbe a las entidades locales, como las ciudades o los condados, emitir ordenanzas de control de renta a los propietarios de casa, así como también prohíbe que se legisle en materia de desalojo de hogares. Como consecuencia, los arrendadores pueden desalojar a una familia y rentar a otra.
Sin embargo, la ley no limita las ordenanzas que controlan a los propietarios que continúan alquilando. Por ejemplo, se puede emitir una ordenanza que impida a un propietario desalojar a un inquilino para rentar a otro.
Dicho de una forma más simple, existe un vacío legal en el que se prohíben las ordenanzas de control de renta pero no se limita a los propietarios de continuar alquilando. En este sentido, los propietarios se aprovechan de esta legislación gris para desalojar a los inquilinos que cuentan con control de renta y mantener a los que pagan el precio de mercado.
¿Cómo se aplica la Ellis Act?
- El propietario debe servir a los inquilinos con notificaciones de terminación de arrendamiento. Para esto, se le debe pedir a los inquilinos que se retiren de la propiedad en la fecha efectiva de desalojo, es decir, 120 días después. La notificación de terminación debe informar a los inquilinos de su derecho a asistencia de relocalización, de la cual se debe pagar la mitad antes de retirarse.
- El propietario debe introducir la notificación anterior en la Junta de Renta
- El propietario debe informar a los inquilinos que la notificación fue introducida en la Rent Board 15 días después, así como informar que los inquilinos tienen derechos de reocupación, que tienen derecho a asistencia y que los inquilinos mayores o discapacitados tienen derecho a una extensión variable entre 120 días y un año.
- A los 60 días, los inquilinos mayores o discapacitados deben dar una notificación escrita al propietario de su derecho a una extensión de desalojo (120 días a un año)
- En los 30 días siguientes de haber recibido la solicitud de extensión de fecha de desalojo, el propietario debe proporcionar una notificación escrita de la solicitud a la Junta de Renta.
- En los 60 días siguientes a la Notificación de Intenciones, el propietario debe dar una notificación escrita a la Rent Board y a los inquilinos sobre si se disputa o no la extensión de fecha revisada. La notificación también debe establecer si el arrendador está extendiendo los alquileres de otras unidades en el edificio.
- Antes de la fecha de desalojo, el arrendador debe archivar un Memorándum, en el que se resume la Notificación de Intención ante el Registro del Condado. El arrendatario podría alegar que no se ha introducido este documento como defensa.
- El desalojo de la propiedad se hace efectivo 120 días después de introducir la Notificación de intención -un año si ha sido extendida suficientemente por el inquilino.
- En los primeros 30 días de haber recibido la fecha de desalojo, la Rent Board registrará una Notificación de Restricciones ante el Registro del Condado.
Lo que sucede después del desalojo
Siguiendo los lineamientos de la Ellis Act, esta Notificación de Restricciones impone un período de 5 años de control de vacancia desde la fecha de desalojo. Si se rescinde la introducción de Ellis, el período de control comienza a partir de la fecha de introducción de la Notificación de Intención ante la Rent Board.
Bajo solicitud escrita al dueño, el inquilino desplazado tiene el derecho de primera renta si la propiedad vuelve a ser alquilada en los 10 años siguientes a la fecha efectiva de desalojo. En este caso, el propietario solo podrá cobrar renta controlada durante los primeros 5 años, pero puede cobrar el valor del mercado durante los siguientes 5 años.
Pago por desalojo de inquilinos
Otro factor importante -y que pocas personas conocen- es que los dueños deben pagar los gastos de relocalización de estos inquilinos. De acuerdo a la legislación vigente, cada inquilino tiene derecho a $6,985.23 y $4,656 adicionales si hay una persona discapacitada o mayor. No obstante, cada unidad puede recibir un máximo de $20,955.68.
Ahora bien, el monto exacto es definido por el juzgado, de manera que no se puede saber con precisión cuánto dinero recibirás. Lo que sí se sabe es que el arrendador es quien debe pagar este dinero de acuerdo a la situación que aplica.
Por ejemplo, si vives en un edificio y el arrendador desaloja a todos los inquilinos, probablemente recibirás menos, ya que el máximo que debe pagar es $20,955. Si vives en una casa con una persona discapacitada, podrías recibir hasta $11,641.
No cumplir con las provisiones establecidas en la ley podría ocasionar responsabilidad por daños punitivos y reales. En este caso, lo mejor es referirse a las secciones 37.9(a)(13) y 37.9A de la Ordenanza.
Debate público sobre Ellis Act
En la actualidad, hay grupos de arrendatarios en San Francisco y Los Ángeles que alegan que los arrendadores están usando erróneamente esta ley para evitar el control de renta y aprovecharse de los períodos pico del mercado inmobiliario.
En el 2013, el Senador estatal Mark Leno introdujo el proyecto de ley SB 1439, el cual impide que los arrendadores utilicen la ley en los 5 años siguientes a la compra de la propiedad. Muchas empresas tecnológicas, como AfterCollege, Peerspace, Salesforce, Accela y Xoom han defendido este proyecto.
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