El titular de una hipoteca emite una escritura de transferencia o deed of reconveyance, en inglés, para indicar que el prestatario fue liberado de la deuda hipotecaria. La escritura transfiere el título de propiedad del prestamista, también llamado beneficiario, al prestatario.
Algunos estados utilizan un documento de satisfacción de hipoteca en lugar de una escritura de transferencia. Los estados que reconocen las escrituras de fideicomiso, como California, emitirán en su lugar una escritura completa, firmada por el fideicomisario y notariada.
¿Cómo funcionan las deed of reconveyance o escrituras de traspaso?
Se registra la deed of reconveyance en el condado donde se encuentra la propiedad. Una vez que la escritura se registra, cualquier búsqueda en esa propiedad mostrará que el gravamen ha sido pagado en su totalidad.
Una propiedad con un gravamen contra ella no puede ser vendida a menos que el gravamen sea una hipoteca y se hayan hecho arreglos para pagarla en su totalidad con el dinero recibido de la venta. En tales situaciones, el registro de la escritura de transferencia o deed of reconveyance forma parte del proceso de cierre de la venta y su registro es comúnmente manejado por una entidad de control de la propiedad.
Deed of reconveyance vs. Derecho de garantía
El banco tiene derechos de garantía sobre la casa mientras la hipoteca esté pendiente. El banco puede ejecutar la hipoteca del prestatario, desalojándolo y tomando posesión de la casa, si el prestatario no paga la hipoteca. El prestamista puede entonces vender la propiedad para intentar cumplir con la obligación de la hipoteca no pagada después de que el proceso de ejecución hipotecaria se haya completado.
Información clave:
- La deed of reconveyance se emite cuando una hipoteca ha sido pagada en su totalidad.
- El propietario de una vivienda que recibió una deed of reconveyance no puede ser ejecutado por la institución del préstamo.
- Los prestamistas de segundas hipotecas o líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC o Home Equity Line Of Credit) que mantienen un derecho de garantía en la vivienda después de que se paga la primera hipoteca, pueden seguir haciendo valer su derecho y ejecutar la hipoteca sobre la propiedad.
Consideraciones especiales sobre las escrituras de traspaso o deed of reconveyance
Un propietario de una casa puede estar en riesgo de ejecución de la hipoteca por el gobierno local si no hace los pagos del impuesto de propiedad a tiempo. Este proceso puede iniciarse mediante una notificación por escrito y sin la participación del tribunal en los estados que reconocen un proceso de ejecución hipotecaria no judicial, por lo que estos propietarios podrían no recibir mucha información. Una deed of reconveyance o escritura de transferencia no tiene ningún efecto ni interacción con los impuestos sobre la propiedad.
Las segundas hipotecas o las HELOC suelen dar a la institución crediticia un derecho de garantía sobre la vivienda. Esto sucede cuando la propiedad sirve como aval de ese préstamo en particular. Estos prestamistas todavía pueden hacer valer sus derechos de ejecución hipotecaria, así como en el caso de que el prestatario incumpla. Una deed of reconveyance o escritura de transferencia relacionada con la primera hipoteca no tendría ningún efecto sobre estos préstamos.
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