¿Qué es el programa LIHTC y cómo funciona?

El Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos, o LIHTC por sus siglas en inglés, subvenciona la adquisición, construcción y rehabilitación de viviendas de alquiler asequibles para inquilinos de ingresos bajos y moderados. 

El LIHTC fue promulgado como parte de la Ley de Reforma Fiscal de 1986 y ha sido modificado en numerosas ocasiones. Desde mediados del decenio de 1990, el programa LIHTC ha apoyado la construcción o rehabilitación de unas 110.000 unidades de alquiler asequible cada año (aunque hubo una fuerte caída después de la Gran Recesión de 2008-09), más de 2 millones de unidades en total desde su creación.

En este orden de ideas, el gobierno federal otorga créditos fiscales a los gobiernos estatales y territoriales. Las agencias estatales de vivienda otorgan entonces los créditos a los promotores privados de proyectos de viviendas de alquiler asequible a través de un proceso competitivo. Los promotores generalmente venden los créditos a inversores privados para obtener financiación. Una vez que el proyecto de vivienda se pone en servicio (esencialmente, se pone a disposición de los inquilinos), los inversores pueden reclamar el LIHTC durante un período de 10 años.

¿Qué es el programa LIHTC y cómo funciona?

Calificando para el Crédito Fiscal de Viviendas de Bajos Ingresos

Muchos tipos de propiedades de alquiler son elegibles para el LIHTC, incluyendo edificios de apartamentos, viviendas unifamiliares, casas adosadas y dúplex. Los propietarios o promotores de proyectos que reciben el LIHTC aceptan cumplir con una prueba de ingresos para los inquilinos y una prueba de renta bruta. Hay tres maneras de cumplir con la prueba de ingresos:

  1. Al menos el 20 por ciento de las unidades del proyecto están ocupadas por inquilinos con un ingreso del 50 por ciento o menos del ingreso medio del área ajustado al tamaño de la familia (AMI).
  2. Al menos el 40 por ciento de las unidades están ocupadas por inquilinos con un ingreso del 60 por ciento o menos de AMI.
  3. Al menos el 40 por ciento de las unidades están ocupadas por inquilinos con ingresos que no superan el 60 por ciento del AMI, y ninguna unidad está ocupada por inquilinos con ingresos superiores al 80 por ciento del AMI.

Así mismo, es necesario que las rentas brutas no excedan el 30 por ciento del 50 o 60 por ciento del AMI, dependiendo de la proporción de unidades de renta de crédito fiscal en el proyecto. Todos los proyectos LIHTC deben cumplir con las pruebas de ingresos y renta por 15 años o los créditos se recuperan. Además, generalmente se impone un período de cumplimiento prolongado (30 años en total).

Computación del LIHTC

El crédito anual reclamado por un contribuyente equivale a un porcentaje de crédito multiplicado por la base calificada del proyecto.

El porcentaje es mayor en el caso de las nuevas construcciones o de las rehabilitaciones sustanciales (aproximadamente el 9%, pero especificado en la ley como un crédito del 70% del valor actual), que en el caso de las propiedades adquiridas para su rehabilitación o de los proyectos financiados con bonos exentos de impuestos (aproximadamente el 4%, pero especificado como un crédito del 30% del valor actual). 

La base calificada es igual a la fracción del costo del proyecto de vivienda alquilada a los inquilinos que cumplen con las pruebas de ingresos. En muchos proyectos del LIHTC, los propietarios o promotores pretenden alquilar el 100 por ciento de las unidades a inquilinos que cumplan los requisitos. Los organismos estatales de financiación pueden asignar créditos fiscales mejorados a los proyectos calificados en las zonas donde la necesidad es mayor de viviendas de alquiler asequibles.

El estatuto del LIHTC especificó originalmente que el IRS reajustaría periódicamente los porcentajes de crédito especificados para mantener el valor actual del flujo de créditos fiscales a 10 años en el 70 o el 30 por ciento de la base calificada. 

Sin embargo, desde 2008, el Congreso ha especificado que la tasa de crédito mínima para el crédito del 70 por ciento del valor actual debe ser de al menos el 9 por ciento, independientemente de las tasas de interés vigentes. Por lo tanto, en un entorno de baja tasa de interés, el valor actual de los créditos reclamados a lo largo de 10 años superará el 70 por ciento de la base calificada.

Asignación del LIHTC

El Congreso establece un límite en la cantidad de LIHTC que puede ser asignada en cualquier año. Para el 2018, cada estado recibió originalmente 2.765 millones de dólares o 2.40 dólares per cápita, lo que fuera mayor. Sin embargo, el Congreso también proporcionó un aumento del 12,5 por ciento para el 2018 hasta el 2021, por lo que estas cifras se incrementaron a 3,1 millones de dólares y 2,70 dólares, respectivamente.

Esta estructura garantiza que los estados con poblaciones bajas obtengan un premio algo mayor cuando se calcula sobre una base per cápita. Los Estados asignan entonces esos créditos (generalmente a través de los organismos estatales de financiación de la vivienda) a los promotores inmobiliarios, sobre la base de planes de asignación cualificados creados por el Estado. Estos planes deben dar prioridad a proyectos que atiendan a hogares de muy bajos ingresos y que proporcionen viviendas asequibles durante períodos más largos.

Los proyectos financiados con bonos exentos de impuestos para la actividad privada no necesitan obtener una asignación de crédito separada de la autoridad estatal de financiación de la vivienda. El Estado, sin embargo, debe aprobar el uso de estos bonos, lo que actúa como un control de la capacidad de los promotores para acceder al 30 por ciento del valor actual de los LIHTC.

Los promotores suelen vender los LIHTC a los inversores, quienes pueden utilizarlos de mejor manera, así como otros beneficios fiscales de proyectos de viviendas (por ejemplo, la depreciación, los intereses pagados, las pérdidas de explotación netas). Los inversionistas también aportan capital social, a menudo mediante una sindicación o una asociación. Los inversionistas o socios limitados suelen desempeñar un papel pasivo, recibiendo los beneficios fiscales asociados con el proyecto pero sin participar en la gestión y supervisión diarias.

La mayoría de los inversores en los proyectos LIHTC son corporaciones que tienen suficiente responsabilidad en el impuesto sobre la renta para utilizar plenamente los créditos fiscales no reembolsables. Las instituciones financieras han sido tradicionalmente grandes inversionistas, ya que tienen importantes obligaciones en materia de impuesto sobre la renta, así como un largo horizonte de planificación, por lo que a menudo reciben créditos de la Ley de Reinversión en la Comunidad de sus reguladores para esas inversiones. Ahora bien, los inversores contribuyentes no pueden reclamar créditos hasta que el proyecto se ponga en servicio.

Cálculo de los costos y beneficios

Se estima que el LIHTC cuesta alrededor de 9.500 millones de dólares al año. Es, con mucho, el mayor programa federal que fomenta la creación de viviendas de alquiler asequibles para hogares de bajos ingresos. De hecho, los partidarios lo ven como un programa efectivo que ha incrementado sustancialmente el stock de viviendas asequibles por más de 30 años.

El LIHTC aborda un fallo importante del mercado: la falta de viviendas asequibles de calidad en las comunidades de bajos ingresos. Además, la eficiencia del programa surge del aprovechamiento de los incentivos empresariales del sector privado para desarrollar, gestionar y mantener viviendas asequibles para inquilinos de bajos ingresos.

Los críticos del LIHTC, por su lado, sostienen que el subsidio federal por unidad de nueva construcción es más alto de lo necesario debido a los diversos intermediarios que participan en su financiación -organizadores, sindicatos, socios generales, gerentes e inversores-, cada uno de los cuales es compensado por sus esfuerzos. 

Como resultado, una parte significativa del subsidio fiscal federal no va directamente a la creación de nuevas viviendas de alquiler. Los críticos también identifican la complejidad del estatuto y las regulaciones como otra posible deficiencia. 

Otro inconveniente es que algunas autoridades estatales de financiación de la vivienda tienden a aprobar los proyectos del LIHTC de manera que se concentran en las comunidades de bajos ingresos en las que históricamente han estado segregadas y en las que las oportunidades económicas pueden ser limitadas. 

Por último, si bien el LIHTC puede ayudar a construir nuevas viviendas asequibles, mantener esa asequibilidad es un reto una vez que se han cumplido los plazos de cumplimiento exigidos.

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