¿Cómo comprar casa con ITIN en Estados Unidos?

Cómo comprar una casa con ITIN number
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Lo que debes saber

Solicitar el ITIN y construir un historial crediticio son pasos cruciales para comprar una casa con ITIN.

Mantén un empleo estable y guarda tus recibos de alquiler para fortalecer tu solicitud.

La búsqueda de prestamistas que ofrecen préstamos con ITIN y la preaprobación son esenciales antes de la búsqueda de casa.

Si eres extranjero, comprar casa en Estados Unidos puede ser complicado, pero tranquilo, tampoco es imposible. Si no tienes el estatus de residente, tu mejor opción es obtener un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN) e iniciar el proceso.

Como cada estado puede tener sus particularidades, te recomendamos contactar a profesionales inmobiliarios, financieros y legales expertos en la compra e inversión de bienes raíces en tu zona. Así, sabrás sobre cómo proceder según tu caso particular.

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De todas maneras, en este artículo te explicamos los pasos generales para comprar casa solo con ITIN, qué requisitos te pedirán, cuáles son tus opciones de financiamiento y qué beneficios podrías obtener (de animarte a hacerlo). Comencemos primero con el proceso:

1. Conoce los requisitos para no residentes

Verifica si cumples con los requisitos para extranjeros y tenlos preparados antes de comenzar el proceso de compra de la casa. Por lo general, estos incluyen:

  • Identificación personal. Lo común es que se te solicite un número del Seguro Social, pero puedes usar un ITIN y tu pasaporte tranquilamente.
  • Prueba de estatus migratorio. Deberás demostrar que tienes una visa válida o algún documento de inmigración.
  • Formas de pago. Necesitarás indicar y probar cómo pagarás la casa, al igual que los métodos de pago a utilizar. Si es en efectivo, deberás reportar la transacción al IRS.

Revisa exhaustivamente nuestra lista de requisitos para compradores con ITIN, ya que puede haber algunos adicionales. Esto es importante, sobre todo si piensas financiar la compra de tu vivienda a través de una hipoteca.

2. Define cómo pagarás la casa

Según tu situación financiera y crediticia en el país, tienes dos opciones al momento de comprar una casa como extranjero:

  • Pagar al contado. Puedes comprar una casa cash, como le dicen en USA, ya sea estando en el país o con una transferencia internacional. No obstante, calcula las tarifas, ya que esta última no solo lleva más tiempo: también puede ser más costosa.
  • Solicitar una hipoteca. También tienes la posibilidad de optar por un crédito hipotecario para extranjeros, ya sea con pasaporte o con ITIN. Evalúa tus posibilidades y compara opciones en cuanto a plazos, inicial, costos generales y tasa de interés.

No lo negamos. Adquirir una hipoteca puede ser más complicado si no eres residente. Por eso, el 42% de los compradores de vivienda inmigrantes en Estados Unidos pagaron al contado en el último año, así lo indica un reporte del National Association of Realtors (NAR). Pero, bueno, no todo el mundo tiene todo ese dinero a la mano.

Si quieres aplicar a un préstamo, ten en cuenta dos factores: tanto la tasa de interés o APR como el down payment o inicial suelen ser más altos para extranjeros, sobre todo si no tienen buen puntaje de crédito. Además, lo más seguro es que también te exijan:

Nota: Si eres beneficiario de la Acción Diferida para los Llegados en la Infancia (DACA) o puedes demostrar la intención de residenciarte en el país, tienes la oportunidad de optar por un préstamo FHA con condiciones más flexibles.

3. Comprueba que eres financieramente estable

El puntaje de crédito fuera de tu país no tiene validez en Estados Unidos. Si eres inmigrante, deberás tratar de construir un historial crediticio con rapidez. Ten en cuenta que obtener un préstamo sin crédito puede ser difícil y también más costoso, así que no lo recomendamos.

Si no sabes cómo comenzar a construir tu crédito, te recomendamos empezar adquiriendo una tarjeta de crédito asegurada, pagando la renta con puntualidad y guardando los recibos. Así, podrás demostrar que eres responsable financieramente.

También deberás mantener un historial laboral estable. Aunque tengas un ITIN, será complicado conseguir un préstamo si tienes mucho tiempo desempleado o cambias de un trabajo a otro varias veces en menos de seis meses.

En caso de no tener empleo, deberás demostrar que tienes una proporción deuda-ingresos adecuada o una fuente de ingresos pasivos constante.

4. Busca un prestamista y solicita una preaprobación de hipoteca

Si decidiste financiar tu casa a través de un préstamo hipotecario, comienza a buscar bancos que acepten ITIN. Compáralos entre sí y aplica para la preaprobación de una hipoteca. Así, obtendrás los posibles términos y condiciones.

Lo común es que el prestamista te solicite pruebas de ingresos y también que haga una consulta suave de tu historial crediticio. Asegúrate de que tu preaplicación no se considere una solicitud directa del préstamo. De ser así, se verá afectado tu puntaje de crédito.

5. Encuentra un agente inmobiliario

Lo bueno de contar con un agente inmobiliario con experiencia y de tu confianza es que él te guiará en todo el proceso de selección de vivienda, creación de la oferta y cierre de la compra.

Lo recomendable es que primero tengas en mente una zona general de dónde quieres comprar la propiedad. Luego, puedes buscar a un agente de bienes raíces que cubra esa ubicación. Pide que, preferiblemente, tenga experiencia con compradores inmigrantes con ITIN.

Nota: Puedes llevar el proceso con un representante de bienes raíces en persona o a distancia. Si no sabes dónde contactar a un agente o cuál elegir, busca en páginas web inmobiliarias o pregunta a un conocido para ver si puede recomendar a alguno.

6. Haz una oferta

Una vez que hayas encontrado tu propiedad deseada, deberás hacer una oferta. El agente inmobiliario que hayas seleccionado te ayudará a redactarla en función a tus posibilidades de compra y las condiciones del vendedor.

En este punto es normal que se te solicite un depósito de garantía, no te preocupes. Este consiste en un porcentaje del precio de venta total y realmente no es tan significativo.

Sin embargo, se recomienda que al hacer la oferta agregues ciertas cláusulas sobre el retiro del depósito, esto en caso de que suceda un inconveniente al continuar con el proceso de cierre.

7. Completa la compra de la propiedad

Al querer finalizar la compra, es necesario realizar la inspección y tasación de la vivienda. De esa manera, podrás confirmar si el valor de la casa y las condiciones del contrato son justas.

Cuando ya se hayan hecho, deberás cubrir diferentes cargos relacionados con la compra de la casa. Por ejemplo:

  • Tarifa de registro
  • Cargos de cierre
  • Costo de la inspección
  • Cargos de financiación
  • Búsqueda de título y seguro
  • Impuestos sobre la venta y estatales

Después de eso, podrás firmar los papeles y cerrar la compra. En el caso de compradores extranjeros que no vivan o no estén en el país, deberán asistir a un consulado de USA y proceder con la certificación notarial de los documentos.

¿Por qué comprar una casa en USA sin ser residente?

A pesar de los desafíos que implica comprar una vivienda como extranjero, todavía puede ser beneficioso para ti adquirir una casa sin ser residente. Conoce los principales pros:

  • Ahorrar dinero. Si piensas visitar Estados Unidos con frecuencia o vivir de forma temporal aquí, puedes ahorrarte el dinero y la complejidad de alquilar una vivienda.
  • Ganar dinero. En caso de no vivir permanentemente en USA, puedes alquilar la vivienda y tener un ingreso adicional.
  • Hacer una inversión. Si eres empresario, puedes invertir en bienes raíces y tener una cartera de inversión diversificada en el país.

¿Puedo comprar una casa en Estados Unidos estando ilegalmente en el país?

Sí, no existe ninguna ley que te impida comprar vivienda, aunque no tengas papeles, ya sea como casa de residencia principal, de vacaciones, e incluso como inversión.

¿Cómo solicitar el ITIN?

Puedes solicitar tu ITIN asistiendo a un Centro de Asistencia al Contribuyente del IRS, mediante un agente autorizado o por correo. Para hacerlo correctamente, lee nuestras guías sobre cómo sacar tu ITIN o recuperarlo.

¿Se puede refinanciar una casa con ITIN?

Sí. Sin embargo, debes saber que existen pocas opciones que ofrecen este programa. Además, la mayoría de los refinanciamientos con número ITIN te ofrecerán un 80% de LTV ratio.

¿Cuánto es el pago inicial para comprar una casa en USA siendo extranjero?

Por lo general, el down payment para la compra de una casa en Estados Unidos si eres extranjero oscila entre el 20% y 30% del valor de la propiedad. Puede ser superior en función a tu perfil crediticio y al prestamista.

Si compro una casa en Estados Unidos, ¿me darán residencia?

No. Comprar una casa no te garantiza la residencia en el país. Si deseas convertirte en un residente permanente, deberás llevar un proceso migratorio independiente al de la compra de la vivienda.

¿Es posible invertir en Estados Unidos para obtener residencia?

Sí. Si deseas convertirte en un residente permanente e invertir en Estados Unidos, puedes aplicar a la visa EB-5. Para ello, deberás hacer una inversión en una empresa comercial o crear diez puestos de trabajo a tiempo completo.

Sobre el autor

Rosmar desde 5 años trabaja como redactora y creadora de contenido. En Créditos en USA se especializa en crear contenido sobre préstamos y finanzas personales para latinos en Estados Unidos.

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